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Vends appartement - 99m² - Carcassonne centre

VilleCarcassonne (11)
Surface99m²
Coût Total157 200€
Loyer Annuel10 341€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 1 262,63 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

ce duplex situé dans la bastide saint Louis à Carcassonne, près de la gare, du canal et des commerces a la particularité d’avoir deux portes d’entrées et deux points d’eau (une salle de bain avec baignoire et une salle d’eau avec douche italienne), ce qui le rend…

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Total : 157 200€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 22 200€
Valeur du bien : 147 200€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10341€/an
Fourchette totale : 691€ - 1074€/mois
Fourchette annuelle : 8295€ - 12892€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :225 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 750 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :+1 250€ (+1.0%)
Marge achat-revente :-33 450€ (-27.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,54€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 812,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 116,89€
Coût de l'assurance :13 362,00€
Taxe foncière : 1 034,09€/an
Soit par mois : 86,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 861,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 898,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-36,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace
Quantité: 1 salle de bain (8 m²)
Raison: État 3/5 visible - fixtures datées nécessitant mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs du salon pour maintenir l'état général
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200 €(224 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement chambres: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (installation incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 341 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 074 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 034 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 842 €
Revenus locatifs : +10 341 €
Charges déductibles : -28 842 €
Résultat foncier Année 1 : -18 501 €(Déficit de 18 501 €)
Imputable sur revenu global : 18 501 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 642 €/an
Revenus locatifs : +10 341 €
Charges déductibles : -6 642 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 699 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 341 €28 847 €5 079 €-18 506 €18 506 €--
210 548 €6 510 €4 942 €4 038 €---
310 759 €6 368 €4 800 €4 390 €---
410 974 €6 222 €4 653 €4 752 €---
511 193 €6 071 €4 502 €5 123 €---
611 417 €5 914 €4 346 €5 503 €---
711 646 €5 753 €4 184 €5 893 €---
811 878 €5 586 €4 017 €6 293 €---
912 116 €5 413 €3 845 €6 703 €---
1012 358 €5 235 €3 667 €7 123 €---
1112 606 €5 051 €3 482 €7 555 €---
1212 858 €4 861 €3 292 €7 997 €---
1313 115 €4 664 €3 096 €8 451 €---
1413 377 €4 461 €2 893 €8 916 €---
1513 645 €4 251 €2 683 €9 393 €---
1613 918 €4 035 €2 466 €9 883 €---
1714 196 €3 811 €2 242 €10 385 €---
1814 480 €3 579 €2 011 €10 900 €---
1914 769 €3 340 €1 772 €11 429 €---
2015 065 €3 093 €1 525 €11 972 €---
2115 366 €2 838 €1 269 €12 528 €---
2215 673 €2 574 €1 006 €13 099 €---
2315 987 €2 302 €733 €13 685 €---
2416 307 €2 021 €452 €14 286 €---
2516 633 €1 730 €161 €14 903 €---
TOTAL331 224 €134 531 €73 117 €196 692 €18 506 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 552 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 692 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 172 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 172 €-5 552 €+7 724 €
2+2 172 €+1 211 €+961 €
3+2 172 €+1 317 €+855 €
4+2 172 €+1 426 €+746 €
5+2 172 €+1 537 €+635 €
6+2 172 €+1 651 €+521 €
7+2 172 €+1 768 €+404 €
8+2 172 €+1 888 €+284 €
9+2 172 €+2 011 €+161 €
10+2 172 €+2 137 €+35 €
11+2 172 €+2 266 €-94 €
12+2 172 €+2 399 €-227 €
13+2 172 €+2 535 €-363 €
14+2 172 €+2 675 €-503 €
15+2 172 €+2 818 €-646 €
16+2 172 €+2 965 €-793 €
17+2 172 €+3 116 €-944 €
18+2 172 €+3 270 €-1 098 €
19+2 172 €+3 429 €-1 257 €
20+2 172 €+3 591 €-1 419 €
21+2 172 €+3 758 €-1 586 €
22+2 172 €+3 930 €-1 758 €
23+2 172 €+4 105 €-1 933 €
24+2 172 €+4 286 €-2 114 €
25+2 172 €+4 471 €-2 299 €
Total+54 300 €+59 008 €+-4 708 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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