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Vente appartement Le MANS

VilleMans (72)
Surface62.77m²
Coût Total130 760€
Loyer Annuel9 690€
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 67 000 €
Surface : 62.77 m²
Prix au m² : 1 067,39 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vente appartement Le MANS - Je mets en vente cet appartement de 2 pièces de 62,77 m² situé au 1er étage d'un immeuble à Le Mans, quartier des Sablons. Cet appartement comprend 1 chambre et 1 salle de bain. La cuisine est séparée. L'appartement bénéficie d'une belle luminosité naturelle grâce à ses larges baies vitrées.

  • Bon état général
  • Balcon
  • Ascenseur
  • Interphone et gardien
  • Cave
  • Cellier Le quartier des Sablons offre un environnement verdoyant et agréable, avec une belle vue sur les espaces verts environnants. Chauffage collectif. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Disponibilité prévue en octobre 2026.
Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.990160, 0.221670
Total : 130 760€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 58 400€
Valeur du bien : 125 400€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.77m²
Loyer prédit : 12.86€/m²/mois
Fourchette : 10.42€ - 15.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9690€/an
Fourchette totale : 654€ - 997€/mois
Fourchette annuelle : 7846€ - 11968€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 409,72 €/m²
Basé sur :184 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :88 488 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-21 488€ (-24.3%)
Marge achat-revente :-42 272€ (-47.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :644,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :38,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 682,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 483,01€
Coût de l'assurance :11 441,50€
Taxe foncière : 969,03€/an
Soit par mois : 80,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 763,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :44,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'une pompe à chaleur air/eau si le chauffage collectif est ancien.
Quantité: 1 système pour 62.77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si l'actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche ou baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 400 €(930 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 62.77 m² × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€/chauffe-eau = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète = 6000€, Carrelage: 1000€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1080€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:3 000€
    Peinture salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 900€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 690 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 324 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 760 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 151 €
Revenus locatifs : +9 690 €
Charges déductibles : -64 151 €
Résultat foncier Année 1 : -54 461 €(Déficit de 54 461 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 061 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 751 €/an
Revenus locatifs : +9 690 €
Charges déductibles : -5 751 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33060.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 690 €64 155 €4 329 €-54 465 €21 400 €33 065 €33 065 €
29 884 €5 640 €4 213 €4 245 €--28 820 €
310 082 €5 520 €4 093 €4 562 €--24 259 €
410 283 €5 396 €3 969 €4 887 €--19 371 €
510 489 €5 268 €3 842 €5 221 €--14 150 €
610 699 €5 136 €3 709 €5 563 €--8 588 €
710 913 €4 999 €3 573 €5 914 €--2 674 €
811 131 €4 858 €3 431 €6 273 €---
911 354 €4 712 €3 285 €6 642 €---
1011 581 €4 560 €3 134 €7 020 €---
1111 812 €4 404 €2 977 €7 408 €---
1212 049 €4 242 €2 816 €7 806 €---
1312 290 €4 075 €2 648 €8 214 €---
1412 535 €3 902 €2 476 €8 633 €---
1512 786 €3 724 €2 297 €9 063 €---
1613 042 €3 539 €2 112 €9 503 €---
1713 303 €3 348 €1 921 €9 955 €---
1813 569 €3 150 €1 723 €10 419 €---
1913 840 €2 946 €1 519 €10 894 €---
2014 117 €2 734 €1 308 €11 383 €---
2114 399 €2 516 €1 089 €11 883 €---
2214 687 €2 290 €863 €12 397 €---
2314 981 €2 056 €630 €12 925 €---
2415 281 €1 815 €388 €13 466 €---
2515 586 €1 565 €138 €14 021 €---
TOTAL310 383 €156 550 €62 483 €153 833 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 833 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 690 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 035 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 035 €-6 420 €+8 455 €
2+2 035 €0 €+2 035 €
3+2 035 €0 €+2 035 €
4+2 035 €0 €+2 035 €
5+2 035 €0 €+2 035 €
6+2 035 €0 €+2 035 €
7+2 035 €0 €+2 035 €
8+2 035 €+1 080 €+955 €
9+2 035 €+1 993 €+42 €
10+2 035 €+2 106 €-71 €
11+2 035 €+2 223 €-188 €
12+2 035 €+2 342 €-307 €
13+2 035 €+2 464 €-429 €
14+2 035 €+2 590 €-555 €
15+2 035 €+2 719 €-684 €
16+2 035 €+2 851 €-816 €
17+2 035 €+2 987 €-952 €
18+2 035 €+3 126 €-1 091 €
19+2 035 €+3 268 €-1 233 €
20+2 035 €+3 415 €-1 380 €
21+2 035 €+3 565 €-1 530 €
22+2 035 €+3 719 €-1 684 €
23+2 035 €+3 877 €-1 842 €
24+2 035 €+4 040 €-2 005 €
25+2 035 €+4 206 €-2 171 €
Total+50 875 €+46 150 €+4 725 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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