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Détails du bien

VilleSotteville-lès-Rouen (76)
Surface46.95m²
Coût Total107 204€
Loyer Annuel7 749€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 300 €
Surface : 46.95 m²
Prix au m² : 1 625,13 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Gaz de ville, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

EXCLUSIVITE SOTTEVILLE-LES-ROUEN Jardin des Plantes, appartement de type F2 de 47 m ² dans une belle résidence sécurisée avec gardien et ascenseur, comprenant : entrée, séjour lumineux avec cuisine semi-ouverte, chambre, salle de douches et WC. Parking - Cellier. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 790.0 € et 1130.0 €, indexées à l'année 2021 (abonnements compris). Bien proposé par David MALLEGOL EI, agent commercial (RSAC 841404809) - https://www.century21-td-rouen.com/mentions_legales/

Ville : Sotteville-lès-Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76300
Coordonnées : 49.417524, 1.079206
Total : 107 204€
Prix d'acquisition : 76 300€
Travaux : 24 800€
Valeur du bien : 101 100€
Frais de notaire : 6 104€
Coût estimé : 6 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.95m²
Loyer prédit : 13.75€/m²/mois
Fourchette : 11.25€ - 16.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7749€/an
Fourchette totale : 528€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 6341€ - 9470€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 929,82 €/m²
Basé sur :301 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 605 €
Prix d'achat :76 300 €
Décote à l'achat :-14 305€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-16 599€ (-18.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 204€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 562,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 082,86€
Coût de l'assurance :9 380,35€
Taxe foncière : 774,88€/an
Soit par mois : 64,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 626,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46.95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - optionnel pour confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 800 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2500€ = 2500€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 580€
    Peinture chambre: 12 m² × 65€/m² = 780€, Main d'œuvre: 20€ = 800€
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Revêtement sol chambre: 12 m² × 60€/m² = 720€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sotteville-lès-Rouen (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 749 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 204 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 549 €
Revenus locatifs : +7 749 €
Charges déductibles : -29 549 €
Résultat foncier Année 1 : -21 800 €(Déficit de 21 800 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 400 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 749 €/an
Revenus locatifs : +7 749 €
Charges déductibles : -4 749 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 000 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 399.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 595 €(65% de 76 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 803 €/an
Calcul : 49 595 € × 3,636% = 1 803 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 749 €29 552 €3 602 €-21 803 €21 400 €403 €403 €
27 904 €4 656 €3 506 €3 247 €---
38 062 €4 558 €3 407 €3 504 €---
48 223 €4 455 €3 305 €3 768 €---
58 388 €4 349 €3 199 €4 038 €---
68 555 €4 240 €3 090 €4 316 €---
78 726 €4 126 €2 976 €4 600 €---
88 901 €4 009 €2 859 €4 892 €---
99 079 €3 888 €2 738 €5 191 €---
109 261 €3 762 €2 612 €5 498 €---
119 446 €3 633 €2 482 €5 813 €---
129 635 €3 498 €2 348 €6 136 €---
139 827 €3 359 €2 209 €6 468 €---
1410 024 €3 216 €2 065 €6 808 €---
1510 224 €3 067 €1 917 €7 158 €---
1610 429 €2 913 €1 763 €7 516 €---
1710 637 €2 754 €1 604 €7 884 €---
1810 850 €2 589 €1 439 €8 261 €---
1911 067 €2 419 €1 269 €8 648 €---
2011 289 €2 243 €1 093 €9 046 €---
2111 514 €2 060 €910 €9 454 €---
2211 745 €1 872 €722 €9 873 €---
2311 980 €1 677 €526 €10 303 €---
2412 219 €1 475 €325 €10 744 €---
2512 463 €1 266 €116 €11 198 €---
TOTAL248 197 €105 635 €52 083 €142 562 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 749 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 627 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 627 €-6 420 €+8 047 €
2+1 627 €+853 €+774 €
3+1 627 €+1 051 €+576 €
4+1 627 €+1 130 €+497 €
5+1 627 €+1 211 €+416 €
6+1 627 €+1 295 €+332 €
7+1 627 €+1 380 €+247 €
8+1 627 €+1 468 €+159 €
9+1 627 €+1 557 €+70 €
10+1 627 €+1 649 €-22 €
11+1 627 €+1 744 €-117 €
12+1 627 €+1 841 €-214 €
13+1 627 €+1 940 €-313 €
14+1 627 €+2 043 €-416 €
15+1 627 €+2 147 €-520 €
16+1 627 €+2 255 €-628 €
17+1 627 €+2 365 €-738 €
18+1 627 €+2 478 €-851 €
19+1 627 €+2 595 €-968 €
20+1 627 €+2 714 €-1 087 €
21+1 627 €+2 836 €-1 209 €
22+1 627 €+2 962 €-1 335 €
23+1 627 €+3 091 €-1 464 €
24+1 627 €+3 223 €-1 596 €
25+1 627 €+3 359 €-1 732 €
Total+40 675 €+42 768 €+-2 093 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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