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Appartement à vendre

VilleArgenteuil (95)
Surface75m²
Coût Total236 390€
Loyer Annuel15 855€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-317€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 250 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 496,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/9 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 21 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition sud, Digicode, Interphone

L'Agence Principale vous propose en "EXCLUSIVITE" ce bel appartement 4 pièces situé dans une copropriété calme et sécurisée du centre ville. Copropriété très bien entretenue et offrant des charges tout inclus! Vous trouverez à proximité direct, les écoles, les commerces et tous types de transports. Un arrêt de bus au bas de l'immeuble vous permet un accès direct à la gare du centre en 7 minutes ou vous avez la possibilité de vous y rendre à pied en 15 minutes! Situé au 2ème étage, cet appartement traversant ce compose d'une entrée, d'un grand séjour d'environ 30m² ultra lumineux donnant accès à un balcon avec vue sur tout PARIS et exposé plein sud, une cuisine indépendante, une salle d'eau, un WC et deux chambres équipée de placards. Afin d'améliorer votre confort, vous disposerez de fenêtres en doubles vitrage et de volets motorisés! Pour agrémenter ce bien, 1 place de parking en sous-sol sécurisée et 2 caves! A VOS TELEPHONES ! AP Copropriété de 306 lots - dont 73 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3463.00 euros.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.938210, 2.244099
Total : 236 390€
Prix d'acquisition : 187 250€
Travaux : 34 160€
Valeur du bien : 221 410€
Frais de notaire : 14 980€
Coût estimé : 14 980€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1321€/mois
Loyer annuel estimé : 15855€/an
Fourchette totale : 1045€ - 1670€/mois
Fourchette annuelle : 12542€ - 20043€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 225,66 €/m²
Basé sur :232 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 924 €
Prix d'achat :187 250 €
Décote à l'achat :-54 674€ (-22.6%)
Marge achat-revente :5 534€ (2.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 158,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :59,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 217,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 076,04€
Coût de l'assurance :17 729,25€
Taxe foncière : 1 585,50€/an
Soit par mois : 132,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 288,58€/mois
Soit par an : 3 463,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 321,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 638,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-316,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées mais fonctionnelles
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais entretien nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 160 €(455 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9 000€ = 9 000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture 24 m²: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Entretien parquet 24 m²: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon 25 m²: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 321 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 855 €/an
Calcul : 1 321 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 390 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 585 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 463 €/an
Calcul : 289 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 618 €
Revenus locatifs : +15 855 €
Charges déductibles : -47 618 €
Résultat foncier Année 1 : -31 763 €(Déficit de 31 763 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 363 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 458 €/an
Revenus locatifs : +15 855 €
Charges déductibles : -13 458 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 397 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10362.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 713 €(65% de 187 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 426 €/an
Calcul : 121 713 € × 3,636% = 4 426 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 855 €47 625 €7 708 €-31 770 €21 400 €10 370 €10 370 €
216 172 €13 258 €7 500 €2 914 €--7 456 €
316 495 €13 044 €7 286 €3 452 €--4 005 €
416 825 €12 822 €7 064 €4 003 €--1 €
517 162 €12 593 €6 835 €4 569 €---
617 505 €12 357 €6 599 €5 149 €---
717 855 €12 112 €6 354 €5 743 €---
818 212 €11 859 €6 102 €6 353 €---
918 577 €11 598 €5 840 €6 979 €---
1018 948 €11 328 €5 570 €7 620 €---
1119 327 €11 049 €5 291 €8 278 €---
1219 714 €10 761 €5 003 €8 953 €---
1320 108 €10 463 €4 705 €9 645 €---
1420 510 €10 154 €4 397 €10 356 €---
1520 920 €9 836 €4 078 €11 084 €---
1621 339 €9 507 €3 749 €11 832 €---
1721 765 €9 167 €3 409 €12 598 €---
1822 201 €8 816 €3 058 €13 385 €---
1922 645 €8 452 €2 695 €14 192 €---
2023 098 €8 077 €2 319 €15 021 €---
2123 560 €7 689 €1 931 €15 870 €---
2224 031 €7 288 €1 531 €16 743 €---
2324 511 €6 874 €1 116 €17 638 €---
2425 002 €6 446 €688 €18 556 €---
2525 502 €6 003 €245 €19 499 €---
TOTAL507 839 €289 178 €111 076 €218 661 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 218 661 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 330 €-6 420 €+9 750 €
2+3 330 €0 €+3 330 €
3+3 330 €0 €+3 330 €
4+3 330 €0 €+3 330 €
5+3 330 €+1 370 €+1 960 €
6+3 330 €+1 545 €+1 785 €
7+3 330 €+1 723 €+1 607 €
8+3 330 €+1 906 €+1 424 €
9+3 330 €+2 094 €+1 236 €
10+3 330 €+2 286 €+1 044 €
11+3 330 €+2 483 €+847 €
12+3 330 €+2 686 €+644 €
13+3 330 €+2 894 €+436 €
14+3 330 €+3 107 €+223 €
15+3 330 €+3 325 €+5 €
16+3 330 €+3 549 €-219 €
17+3 330 €+3 780 €-450 €
18+3 330 €+4 016 €-686 €
19+3 330 €+4 258 €-928 €
20+3 330 €+4 506 €-1 176 €
21+3 330 €+4 761 €-1 431 €
22+3 330 €+5 023 €-1 693 €
23+3 330 €+5 291 €-1 961 €
24+3 330 €+5 567 €-2 237 €
25+3 330 €+5 850 €-2 520 €
Total+83 250 €+65 598 €+17 652 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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