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Maison - 7 pièce(s) - 228 m²

Bien expiré
VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface228m²
Coût Total385 480€
Loyer Annuel30 702€
Rentabilité7.96%
Cashflow/mois+301€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 300 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 1 315,79 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette magnifique maison à Joué-lès-Tours, parfaite pour les familles à la recherche d'espace et de confort. Avec ses 5 chambres spacieuses et ses 7 pièces, cette propriété de 220 m² offre tout le nécessaire pour une vie agréable.Profitez d'une grande chambre parentale de 23 m² et d'une autre de 22 m², idéales pour se détendre. La salle de bain moderne répondra à tous vos besoins.Située à proximité de plusieurs arrêts de bus, dont Bruère à seulement 3 minutes à pied avec accès aux lignes 30 et 16, cette maison est parfaitement connectée. La gare de Joué-lès-Tours est également à seulement 9 minutes à pied, facilitant vos déplacements.À un prix attractif de 300,000€, cette maison est une opportunité à ne pas manquer. Contactez-nous pour organiser une visite et laissez-vous séduire par son charme.

Numéro de mandat : 3706

Plus d'information :

  • Piscine
Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.351828, 0.677102
Total : 385 480€
Prix d'acquisition : 300 000€
Travaux : 61 480€
Valeur du bien : 361 480€
Frais de notaire : 24 000€
Coût estimé : 24 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 11.22€/m²/mois
Fourchette : 9.19€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 2558€/mois
Loyer annuel estimé : 30702€/an
Fourchette totale : 2096€ - 3122€/mois
Fourchette annuelle : 25156€ - 37469€/an
Rentabilité brute :7.96%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 611,11 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :595 333 €
Prix d'achat :300 000 €
Décote à l'achat :-295 333€ (-49.6%)
Marge achat-revente :209 853€ (35.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :385 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 888,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :112,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 001,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :181 131,15€
Coût de l'assurance :33 729,50€
Taxe foncière : 3 070,16€/an
Soit par mois : 255,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 558,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 256,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :301,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 228 m²
Raison: Maison - DPE D - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: Maison - DPE D - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: Maison - DPE D - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessité de mise à jour pour confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 480 €(270 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 680€
    Isolation toiture/combles: 228 m² × 60€/m² = 13680€ (moyenne), Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
  • Salon - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix unitaire)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix unitaires.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 702 €/an
Calcul : 2 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 385 480 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 349 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 070 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 456 €
Revenus locatifs : +30 702 €
Charges déductibles : -78 456 €
Résultat foncier Année 1 : -47 754 €(Déficit de 47 754 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 354 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 976 €/an
Revenus locatifs : +30 702 €
Charges déductibles : -16 976 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 726 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26354.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 300 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 195 000 €(65% de 300 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 091 €/an
Calcul : 195 000 € × 3,636% = 7 091 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 702 €78 468 €12 569 €-47 767 €21 400 €26 367 €26 367 €
231 316 €16 650 €12 231 €14 665 €--11 701 €
331 942 €16 301 €11 881 €15 641 €---
432 581 €15 939 €11 520 €16 641 €---
533 232 €15 566 €11 147 €17 666 €---
633 897 €15 180 €10 761 €18 717 €---
734 575 €14 781 €10 362 €19 794 €---
835 267 €14 369 €9 950 €20 897 €---
935 972 €13 943 €9 524 €22 029 €---
1036 691 €13 503 €9 083 €23 188 €---
1137 425 €13 048 €8 628 €24 377 €---
1238 174 €12 578 €8 158 €25 596 €---
1338 937 €12 092 €7 672 €26 846 €---
1439 716 €11 589 €7 170 €28 127 €---
1540 510 €11 070 €6 651 €29 440 €---
1641 320 €10 534 €6 114 €30 787 €---
1742 147 €9 979 €5 560 €32 168 €---
1842 990 €9 406 €4 987 €33 584 €---
1943 849 €8 814 €4 394 €35 036 €---
2044 726 €8 202 €3 782 €36 525 €---
2145 621 €7 569 €3 150 €38 052 €---
2246 533 €6 915 €2 496 €39 618 €---
2347 464 €6 239 €1 820 €41 225 €---
2448 413 €5 541 €1 122 €42 872 €---
2549 382 €4 819 €400 €44 562 €---
TOTAL983 382 €353 095 €181 131 €630 288 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 630 288 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 702 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 447 €-6 420 €+12 867 €
2+6 447 €0 €+6 447 €
3+6 447 €+1 182 €+5 265 €
4+6 447 €+4 992 €+1 455 €
5+6 447 €+5 300 €+1 147 €
6+6 447 €+5 615 €+832 €
7+6 447 €+5 938 €+509 €
8+6 447 €+6 269 €+178 €
9+6 447 €+6 609 €-162 €
10+6 447 €+6 957 €-510 €
11+6 447 €+7 313 €-866 €
12+6 447 €+7 679 €-1 232 €
13+6 447 €+8 054 €-1 607 €
14+6 447 €+8 438 €-1 991 €
15+6 447 €+8 832 €-2 385 €
16+6 447 €+9 236 €-2 789 €
17+6 447 €+9 650 €-3 203 €
18+6 447 €+10 075 €-3 628 €
19+6 447 €+10 511 €-4 064 €
20+6 447 €+10 957 €-4 510 €
21+6 447 €+11 416 €-4 969 €
22+6 447 €+11 885 €-5 438 €
23+6 447 €+12 367 €-5 920 €
24+6 447 €+12 862 €-6 415 €
25+6 447 €+13 369 €-6 922 €
Total+161 175 €+189 086 €+-27 911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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