Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 187 m²

Bien expiré
VilleSaint-Paulien (43)
Surface187m²
Coût Total225 160€
Loyer Annuel15 664€
Rentabilité6.96%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 866,31 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SAINT-PAULIEN CENTRE, proche commodités, à 15 mn du PUY-EN-VELAY venez découvrir cette maison de bourg atypique rénovée de 187m² sur 4 niveaux:Au RDC ? Buanderie, rangements et garage (vélos, motos)Au 1er étage ? cuisine indépendante, salonAu 2ème étage ? 1 chambre, salle d'eau/ WCAu 3ème étage ? 1 chambre, mezzanineChauffage gaz de ville + poêle à granulésLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5270.00 euros et 7200.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Saint-Paulien
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43350
Coordonnées : 45.157620, 3.861067
Total : 225 160€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 50 200€
Valeur du bien : 212 200€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 6.98€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1305€/mois
Loyer annuel estimé : 15664€/an
Fourchette totale : 981€ - 1737€/mois
Fourchette annuelle : 11769€ - 20846€/an
Rentabilité brute :6.96%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :225 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 115,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :63,80€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 178,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 389,35€
Coût de l'assurance :19 138,60€
Taxe foncière : 1 566,35€/an
Soit par mois : 130,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 305,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 309,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles très efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 1 tableau + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 200 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:12 100€
    Isolation combles: 187 m² × 60€/m² = 11220€, Main d'œuvre: 880€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:18 400€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 800€ = 18400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paulien (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 305 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 664 €/an
Calcul : 1 305 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 558 €/an
Base de calcul : Emprunt de 225 160 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 766 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 566 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 090 €
Revenus locatifs : +15 664 €
Charges déductibles : -60 090 €
Résultat foncier Année 1 : -44 426 €(Déficit de 44 426 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 026 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 890 €/an
Revenus locatifs : +15 664 €
Charges déductibles : -9 890 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 774 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23026.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 664 €60 097 €7 565 €-44 434 €21 400 €23 034 €23 034 €
215 977 €9 696 €7 364 €6 280 €--16 753 €
316 296 €9 489 €7 157 €6 808 €--9 946 €
416 622 €9 274 €6 942 €7 349 €--2 597 €
516 955 €9 051 €6 719 €7 904 €---
617 294 €8 821 €6 489 €8 473 €---
717 640 €8 583 €6 251 €9 057 €---
817 992 €8 337 €6 005 €9 656 €---
918 352 €8 082 €5 750 €10 270 €---
1018 719 €7 818 €5 487 €10 901 €---
1119 094 €7 546 €5 214 €11 548 €---
1219 476 €7 264 €4 932 €12 212 €---
1319 865 €6 972 €4 640 €12 893 €---
1420 262 €6 670 €4 338 €13 592 €---
1520 668 €6 358 €4 026 €14 310 €---
1621 081 €6 034 €3 703 €15 047 €---
1721 503 €5 700 €3 368 €15 802 €---
1821 933 €5 354 €3 022 €16 578 €---
1922 371 €4 997 €2 665 €17 375 €---
2022 819 €4 627 €2 295 €18 192 €---
2123 275 €4 244 €1 912 €19 032 €---
2223 741 €3 847 €1 516 €19 893 €---
2324 215 €3 438 €1 106 €20 778 €---
2424 700 €3 014 €682 €21 686 €---
2525 194 €2 575 €243 €22 619 €---
TOTAL501 707 €217 887 €109 389 €283 820 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 820 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 289 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 289 €-6 420 €+9 709 €
2+3 289 €0 €+3 289 €
3+3 289 €0 €+3 289 €
4+3 289 €0 €+3 289 €
5+3 289 €+1 592 €+1 697 €
6+3 289 €+2 542 €+747 €
7+3 289 €+2 717 €+572 €
8+3 289 €+2 897 €+392 €
9+3 289 €+3 081 €+208 €
10+3 289 €+3 270 €+19 €
11+3 289 €+3 464 €-175 €
12+3 289 €+3 664 €-375 €
13+3 289 €+3 868 €-579 €
14+3 289 €+4 078 €-789 €
15+3 289 €+4 293 €-1 004 €
16+3 289 €+4 514 €-1 225 €
17+3 289 €+4 741 €-1 452 €
18+3 289 €+4 973 €-1 684 €
19+3 289 €+5 212 €-1 923 €
20+3 289 €+5 458 €-2 169 €
21+3 289 €+5 709 €-2 420 €
22+3 289 €+5 968 €-2 679 €
23+3 289 €+6 233 €-2 944 €
24+3 289 €+6 506 €-3 217 €
25+3 289 €+6 786 €-3 497 €
Total+82 225 €+85 146 €+-2 921 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →