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A VENDRE BEAUNE CENTRE HISTORIQUE APPARTEMENT TYPE 4 A RENOV

Bien expiré
VilleBeaune (21)
Surface100.65m²
Coût Total220 800€
Loyer Annuel14 369€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 100.65 m²
Prix au m² : 1 579,73 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

A vendre appartement de type 4 de 100m2, Beaune coeur de ville, situé dans petite copropriété. Appartement composé de deux pièces de vie lumineuse, deux chambres et salle de bains, comble aménageable de 28m2 pour créer de nouvelles chambres. Travaux de rénovation à prévoir. DPE : F Appartement non située dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques. Vous souhaitez plus d'informations, contactez Yan Vigneras au 06 62 45 24 17 ou yvigneras@immopassion-dijon.com Pour acheter ou vendre votre maison, Immo Passion deux agences à Dijon et Nuits St Georges et leurs équipes à votre service

  • https://www.immopassion-dijon.com/
Ville : Beaune
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21200
Coordonnées : 47.023081, 4.841065
Total : 220 800€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 49 080€
Valeur du bien : 208 080€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100.65m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.33€ - 15.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1197€/mois
Loyer annuel estimé : 14369€/an
Fourchette totale : 939€ - 1527€/mois
Fourchette annuelle : 11269€ - 18321€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 722,67 €/m²
Basé sur :277 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :274 037 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-115 037€ (-42.0%)
Marge achat-revente :53 237€ (19.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 078,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,56€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 140,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 698,53€
Coût de l'assurance :18 768,00€
Taxe foncière : 1 436,87€/an
Soit par mois : 119,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 197,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 360 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rénovation du sol du salon avec pose de parquet ou stratifié
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 2/5 visible - sol en bois usé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 080 €(488 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 940€
    Parquet flottant: 42 m² × 70€/m² = 2940€, Main d'œuvre: 60€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 20€/m² = 840€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 35 m² × 60€/m² = 2100€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:700€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 20€/m² = 700€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaune (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 197 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 369 €/an
Calcul : 1 197 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 751 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 437 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 394 €
Revenus locatifs : +14 369 €
Charges déductibles : -58 394 €
Résultat foncier Année 1 : -44 026 €(Déficit de 44 026 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 626 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 314 €/an
Revenus locatifs : +14 369 €
Charges déductibles : -9 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22625.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 369 €58 401 €7 134 €-44 033 €21 400 €22 633 €22 633 €
214 656 €9 129 €6 941 €5 528 €--17 105 €
314 949 €8 929 €6 742 €6 020 €--11 085 €
415 248 €8 724 €6 536 €6 525 €--4 561 €
515 553 €8 511 €6 323 €7 042 €---
615 864 €8 291 €6 104 €7 573 €---
716 181 €8 064 €5 877 €8 117 €---
816 505 €7 830 €5 642 €8 675 €---
916 835 €7 588 €5 400 €9 247 €---
1017 172 €7 338 €5 150 €9 834 €---
1117 515 €7 079 €4 891 €10 436 €---
1217 866 €6 812 €4 624 €11 054 €---
1318 223 €6 536 €4 348 €11 687 €---
1418 587 €6 251 €4 063 €12 337 €---
1518 959 €5 956 €3 768 €13 003 €---
1619 338 €5 651 €3 464 €13 687 €---
1719 725 €5 337 €3 149 €14 388 €---
1820 120 €5 012 €2 824 €15 108 €---
1920 522 €4 676 €2 488 €15 846 €---
2020 932 €4 329 €2 142 €16 603 €---
2121 351 €3 971 €1 783 €17 380 €---
2221 778 €3 600 €1 413 €18 178 €---
2322 214 €3 218 €1 030 €18 996 €---
2422 658 €2 822 €635 €19 836 €---
2523 111 €2 414 €226 €20 697 €---
TOTAL460 233 €206 468 €102 699 €253 765 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 253 765 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 017 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 017 €-6 420 €+9 437 €
2+3 017 €0 €+3 017 €
3+3 017 €0 €+3 017 €
4+3 017 €0 €+3 017 €
5+3 017 €+744 €+2 273 €
6+3 017 €+2 272 €+745 €
7+3 017 €+2 435 €+582 €
8+3 017 €+2 603 €+414 €
9+3 017 €+2 774 €+243 €
10+3 017 €+2 950 €+67 €
11+3 017 €+3 131 €-114 €
12+3 017 €+3 316 €-299 €
13+3 017 €+3 506 €-489 €
14+3 017 €+3 701 €-684 €
15+3 017 €+3 901 €-884 €
16+3 017 €+4 106 €-1 089 €
17+3 017 €+4 316 €-1 299 €
18+3 017 €+4 532 €-1 515 €
19+3 017 €+4 754 €-1 737 €
20+3 017 €+4 981 €-1 964 €
21+3 017 €+5 214 €-2 197 €
22+3 017 €+5 453 €-2 436 €
23+3 017 €+5 699 €-2 682 €
24+3 017 €+5 951 €-2 934 €
25+3 017 €+6 209 €-3 192 €
Total+75 425 €+76 130 €+-705 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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