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Proche des commerces

VilleVire (14)
Surface58m²
Coût Total113 604€
Loyer Annuel5 600€
Rentabilité4.93%
Cashflow/mois-718€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 300 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 315,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 58 m², 3 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Idéal pour investisseur : Appartement 1er étage en duplex de 58m2 autour des commerces, actuellement loué 550€ par mois comprenant : entrée, séjour / cuisine, chambre avec salle d'eau, un coin nuit, 2 Wc, un grand parking devant l'immeuble.

Ville : Vire
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14500
Coordonnées : 48.839750, -0.890510
Total : 113 604€
Prix d'acquisition : 76 300€
Travaux : 31 200€
Valeur du bien : 107 500€
Frais de notaire : 6 104€
Coût estimé : 6 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.49€ - 9.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5600€/an
Fourchette totale : 376€ - 579€/mois
Fourchette annuelle : 4517€ - 6943€/an
Rentabilité brute :4.93%
Fourchette de rentabilité :3.98% - 6.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 606,06 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 151 €
Prix d'achat :76 300 €
Décote à l'achat :-16 851€ (-18.1%)
Marge achat-revente :-20 453€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 604€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 587,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 839,51€
Coût de l'assurance :9 940,35€
Taxe foncière : 559,99€/an
Soit par mois : 46,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 550,00€/mois
Soit par an : 6 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 466,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 184,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-717,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - revêtement de sol nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments usés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite amélioration

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 200 €(538 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 3 m² × 2000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€, Main d'œuvre: 540€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vire (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 600 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 604 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 398 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 560 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 600 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 424 €
Revenus locatifs : +5 600 €
Charges déductibles : -42 424 €
Résultat foncier Année 1 : -36 824 €(Déficit de 36 824 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 424 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 224 €/an
Revenus locatifs : +5 600 €
Charges déductibles : -11 224 €
Résultat foncier Années 2+ : -5 624 €/an(Déficit de 5 624 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15424.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 595 €(65% de 76 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 803 €/an
Calcul : 49 595 € × 3,636% = 1 803 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 600 €42 428 €3 670 €-36 828 €21 400 €15 428 €15 428 €
25 712 €11 129 €3 571 €-5 417 €5 417 €-15 428 €
35 826 €11 026 €3 469 €-5 200 €5 200 €-15 428 €
45 943 €10 920 €3 363 €-4 978 €4 978 €-15 428 €
56 061 €10 811 €3 253 €-4 750 €4 750 €-15 428 €
66 183 €10 698 €3 140 €-4 515 €4 515 €-15 428 €
76 306 €10 581 €3 024 €-4 275 €4 275 €-15 428 €
86 432 €10 461 €2 903 €-4 028 €4 028 €-15 428 €
96 561 €10 336 €2 778 €-3 775 €3 775 €-15 428 €
106 692 €10 207 €2 650 €-3 515 €3 515 €-15 428 €
116 826 €10 074 €2 517 €-3 248 €3 248 €-15 428 €
126 963 €9 937 €2 379 €-2 974 €2 974 €--
137 102 €9 795 €2 237 €-2 693 €2 693 €--
147 244 €9 648 €2 090 €-2 404 €2 404 €--
157 389 €9 496 €1 939 €-2 108 €2 108 €--
167 537 €9 340 €1 782 €-1 803 €1 803 €--
177 687 €9 178 €1 620 €-1 491 €1 491 €--
187 841 €9 011 €1 453 €-1 170 €1 170 €--
197 998 €8 838 €1 280 €-840 €840 €--
208 158 €8 659 €1 102 €-501 €501 €--
218 321 €8 475 €917 €-154 €154 €--
228 488 €8 284 €727 €203 €---
238 657 €8 088 €530 €570 €---
248 830 €7 884 €327 €946 €---
259 007 €7 674 €116 €1 333 €---
TOTAL179 366 €272 980 €52 840 €-93 614 €81 238 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 24 371 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -93 614 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 600 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 176 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 176 €-6 420 €+7 596 €
2+1 176 €-1 625 €+2 801 €
3+1 176 €-1 560 €+2 736 €
4+1 176 €-1 493 €+2 669 €
5+1 176 €-1 425 €+2 601 €
6+1 176 €-1 355 €+2 531 €
7+1 176 €-1 282 €+2 458 €
8+1 176 €-1 208 €+2 384 €
9+1 176 €-1 132 €+2 308 €
10+1 176 €-1 054 €+2 230 €
11+1 176 €-974 €+2 150 €
12+1 176 €-892 €+2 068 €
13+1 176 €-808 €+1 984 €
14+1 176 €-721 €+1 897 €
15+1 176 €-632 €+1 808 €
16+1 176 €-541 €+1 717 €
17+1 176 €-447 €+1 623 €
18+1 176 €-351 €+1 527 €
19+1 176 €-252 €+1 428 €
20+1 176 €-150 €+1 326 €
21+1 176 €-46 €+1 222 €
22+1 176 €+61 €+1 115 €
23+1 176 €+171 €+1 005 €
24+1 176 €+284 €+892 €
25+1 176 €+400 €+776 €
Total+29 400 €-23 456 €+52 856 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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