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Appartement à vendre

VilleMarseille 3e (13)
Surface31
Coût Total78 040
Loyer Annuel6 015
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois+36
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 258,06 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Belle vue, Exposition est, TV par câble, Digicode, Interphone, Pas de balcon, Non meublé

À vendre, appartement T1 de 20 m² situé dans le 3 € arrondissement de Marseille. Ce bien est actuellement loué 450 € par mois, offrant une rentabilité immédiate dès l'acquisition. Appartement fonctionnel et bien agencé, idéal pour un investissement locatif avec locataire en place. Prix : 39 000 € Caractéristiques : ? Type : T1 ? Surface : 20 m² ? Loyer mensuel : 450 € ? Prix de vente : 39 000 € Possibilité d'acquérir d'autres appartements dans le même immeuble : ? T2 – 1er étage : 31 m² – Loué 550 €/mois – Prix : 59 000 € ? T1 – 3e étage droite : 20 m² – Loué 370 €/mois – Prix : 39 000 € ? Studio + T1 – 6e étage gauche : 31 m² – Loué 770 €/mois – Prix : 64 000 € ? T1 – 6e étage : 20 m² – Loué 450 €/mois – Prix : 49 000 € Pour organiser une visite, contactez Ahmed

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité de M.Mamoun Ahmed, mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial immatriculé au RSAC de Marseille sous le numéro 899 235 931, agissant pour le compte de la SAS SKYLINE REAL ESTATE, titulaire de la carte professionnelle de transaction immobilière délivrée par la CCI de Marseille-Provence

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.316621, 5.373091
Total : 78 040
Prix d'acquisition : 39 000
Travaux : 35 920
Valeur du bien : 74 920
Frais de notaire : 3 120
Coût estimé : 3 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31
Loyer prédit : 16.17€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 501€/mois
Loyer annuel estimé : 6015€/an
Fourchette totale : 395€ - 635€/mois
Fourchette annuelle : 4746€ - 7623€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 508,2 €/m²
Basé sur :169 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 754
Prix d'achat :39 000
Décote à l'achat :-7 754 (-16.6%)
Marge achat-revente :-31 286€ (-66.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :391,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :22,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 414,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 543,01
Coût de l'assurance :6 828,50
Taxe foncière : 601,47€/an
Soit par mois : 50,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 501,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 464,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 20 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, et peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 920(1 159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 20 m² × 600€/m² = 12000€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 300
    Fenêtre double vitrage: 2 fenêtres × 650€/fenêtre = 1300€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 220
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 80€/m² = 320€; Douche: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 300€, Plomberie: 800€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:11 000
    Cuisine complète: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 900
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€; Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€; Électricité: 600€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 501 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 015 €/an
Calcul : 501 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 040 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 273 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 920
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 515
Revenus locatifs : +6 015
Charges déductibles : -39 515
Résultat foncier Année 1 : -33 500(Déficit de 33 500 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 100
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 595 €/an
Revenus locatifs : +6 015
Charges déductibles : -3 595
Résultat foncier Années 2+ : 2 420 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12100.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 01539 5182 723-33 50321 400 €12 103 €12 103 €
26 1353 5272 6522 609--9 494 €
36 2583 4532 5782 805--6 690 €
46 3833 3772 5023 006--3 683 €
56 5113 2982 4233 213--471 €
66 6413 2162 3413 425---
76 7743 1312 2573 642---
86 9093 0432 1693 866---
97 0472 9522 0784 095---
107 1882 8581 9844 330---
117 3322 7611 8864 571---
127 4792 6601 7854 819---
137 6282 5551 6805 073---
147 7812 4461 5725 334---
157 9362 3341 4605 602---
168 0952 2181 3435 877---
178 2572 0971 2236 160---
188 4221 9721 0986 450---
198 5911 8439686 748---
208 7621 7098347 053---
218 9381 5706967 367---
229 1161 4265527 690---
239 2991 2774038 021---
249 4851 1232498 362---
259 674963898 711---
TOTAL192 65497 32839 54395 32621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 326
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 263-6 420+7 683
2+1 2630+1 263
3+1 2630+1 263
4+1 2630+1 263
5+1 2630+1 263
6+1 263+886+377
7+1 263+1 093+170
8+1 263+1 160+103
9+1 263+1 228+35
10+1 263+1 299-36
11+1 263+1 371-108
12+1 263+1 446-183
13+1 263+1 522-259
14+1 263+1 600-337
15+1 263+1 681-418
16+1 263+1 763-500
17+1 263+1 848-585
18+1 263+1 935-672
19+1 263+2 024-761
20+1 263+2 116-853
21+1 263+2 210-947
22+1 263+2 307-1 044
23+1 263+2 406-1 143
24+1 263+2 508-1 245
25+1 263+2 613-1 350
Total+31 575+28 598+2 977
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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