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Maison à vendre

Bien expiré
VilleMigennes (89)
Surface109.7m²
Coût Total162 210€
Loyer Annuel11 198€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 900 €
Surface : 109.7 m²
Prix au m² : 874,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 25 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, Pas de balcon

Vous rêvez d’un cadre de vie paisible tout en restant proche des commodités ? Cette charmante maison située à Migennes offre confort, espace et tranquillité — un lieu parfait pour accueillir votre famille. Dès l’entrée, vous découvrez un intérieur fonctionnel et lumineux. Le rez-de-chaussée surélevé propose une cuisine, un salon, un séjour convivial, une pièce d’eau, un WC indépendant et une chambre idéale pour vivre de plain-pied. À l’étage, un couloir avec placards dessert deux jolies chambres, une salle d’eau et un grenier qui peut être aménagé selon vos envies.Le sous-sol complet, avec cuisine d’été, buanderie, cave, chaufferie avec WC et pièce polyvalente, vient parfaire cet ensemble. À l’extérieur, le terrain clos et arboré de 880 m² vous invite à profiter des beaux jours : repas en famille, jeux d’enfants ou moments de détente à l’ombre des arbres. La dépendance avec atelier séduira les amateurs de bricolage ou ceux qui recherchent un espace supplémentaire. Ne laissez pas passer cette opportunité rare à Migennes ! Contactez moi dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous charmer par cette maison pleine de potentiel.

Ville : Migennes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.968704, 3.531865
Total : 162 210€
Prix d'acquisition : 95 900€
Travaux : 58 638€
Valeur du bien : 154 538€
Frais de notaire : 7 672€
Coût estimé : 7 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109.7m²
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.66€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 933€/mois
Loyer annuel estimé : 11198€/an
Fourchette totale : 730€ - 1193€/mois
Fourchette annuelle : 8761€ - 14312€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 376,23 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 972 €
Prix d'achat :95 900 €
Décote à l'achat :-55 072€ (-36.5%)
Marge achat-revente :-11 238€ (-7.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 210€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 408,45€
Coût de l'assurance :14 193,37€
Taxe foncière : 1 119,79€/an
Soit par mois : 93,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 933,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 952,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 374 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 109.7 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109.7 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement des décorations
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement des décorations
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 638 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:4 888€
    Isolation des combles perdus: 109.7 m² × 40€/m² = 4388€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Rafraîchissement:750€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Migennes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 288€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 933 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 198 €/an
Calcul : 933 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 210 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 638 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 932 €
Revenus locatifs : +11 198 €
Charges déductibles : -65 932 €
Résultat foncier Année 1 : -54 734 €(Déficit de 54 734 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 334 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 294 €/an
Revenus locatifs : +11 198 €
Charges déductibles : -7 294 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 904 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33333.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 335 €(65% de 95 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 267 €/an
Calcul : 62 335 € × 3,636% = 2 267 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 198 €65 937 €5 611 €-54 739 €21 400 €33 339 €33 339 €
211 422 €7 152 €5 464 €4 270 €--29 069 €
311 650 €7 000 €5 312 €4 651 €--24 419 €
411 883 €6 842 €5 155 €5 041 €--19 377 €
512 121 €6 679 €4 991 €5 442 €--13 935 €
612 363 €6 510 €4 822 €5 854 €--8 082 €
712 611 €6 335 €4 647 €6 276 €--1 806 €
812 863 €6 153 €4 466 €6 710 €---
913 120 €5 966 €4 278 €7 155 €---
1013 383 €5 771 €4 084 €7 611 €---
1113 650 €5 570 €3 882 €8 080 €---
1213 923 €5 361 €3 674 €8 562 €---
1314 202 €5 145 €3 458 €9 056 €---
1414 486 €4 922 €3 234 €9 564 €---
1514 775 €4 690 €3 003 €10 085 €---
1615 071 €4 450 €2 763 €10 620 €---
1715 372 €4 202 €2 515 €11 170 €---
1815 680 €3 945 €2 257 €11 735 €---
1915 993 €3 679 €1 991 €12 315 €---
2016 313 €3 403 €1 715 €12 910 €---
2116 640 €3 117 €1 430 €13 522 €---
2216 972 €2 822 €1 134 €14 151 €---
2317 312 €2 515 €828 €14 796 €---
2417 658 €2 198 €511 €15 460 €---
2518 011 €1 870 €182 €16 141 €---
TOTAL358 673 €182 235 €81 408 €176 438 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 438 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 198 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 352 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 352 €-6 420 €+8 772 €
2+2 352 €0 €+2 352 €
3+2 352 €0 €+2 352 €
4+2 352 €0 €+2 352 €
5+2 352 €0 €+2 352 €
6+2 352 €0 €+2 352 €
7+2 352 €0 €+2 352 €
8+2 352 €+1 471 €+881 €
9+2 352 €+2 146 €+206 €
10+2 352 €+2 283 €+69 €
11+2 352 €+2 424 €-72 €
12+2 352 €+2 569 €-217 €
13+2 352 €+2 717 €-365 €
14+2 352 €+2 869 €-517 €
15+2 352 €+3 026 €-674 €
16+2 352 €+3 186 €-834 €
17+2 352 €+3 351 €-999 €
18+2 352 €+3 520 €-1 168 €
19+2 352 €+3 694 €-1 342 €
20+2 352 €+3 873 €-1 521 €
21+2 352 €+4 057 €-1 705 €
22+2 352 €+4 245 €-1 893 €
23+2 352 €+4 439 €-2 087 €
24+2 352 €+4 638 €-2 286 €
25+2 352 €+4 842 €-2 490 €
Total+58 800 €+52 931 €+5 869 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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