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Appartement Brest 3 pièce(s) 66 m2

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface67m²
Coût Total155 340€
Loyer Annuel8 524€
Rentabilité5.49%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 552,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 9, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

POUR INVESTISSEURS, Secteur Bellevue, Dans une résidence en dalle béton avec ascenseur situé au sixième étage, appartement de Type 3 de 67m² composé d'un salon/séjour, d'une cuisine, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un wc. Locataire en place: Loyer de 571,84€. Plus d'informations en agence L'Adresse BREST, 10 rue Colbert Copropriété de 70 lots - dont 70 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 840.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/311287.pdf

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.404689, -4.512973
Total : 155 340€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 43 020€
Valeur du bien : 147 020€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8524€/an
Fourchette totale : 562€ - 897€/mois
Fourchette annuelle : 6747€ - 10769€/an
Rentabilité brute :5.49%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :45,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 809,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 980,83€
Coût de l'assurance :13 592,25€
Taxe foncière : 852,40€/an
Soit par mois : 71,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 710,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 950,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 272 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 020 €(642 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:8 400€
    Pompe à chaleur air/air: 67 m² × 100€/m² = 6700€, Main d'œuvre: 1700€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€, Main d'œuvre: 2100€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Cuisine complète: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Salle de bain complète: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Revêtement sol: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 320€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 60€/m² = 1320€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/air, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 122 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 340 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 544 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 852 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 378 €
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -50 378 €
Résultat foncier Année 1 : -41 854 €(Déficit de 41 854 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 454 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 358 €/an
Revenus locatifs : +8 524 €
Charges déductibles : -7 358 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 166 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20453.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 524 €50 383 €5 127 €-41 859 €21 400 €20 459 €20 459 €
28 695 €7 226 €4 990 €1 469 €--18 990 €
38 868 €7 084 €4 848 €1 785 €--17 205 €
49 046 €6 937 €4 701 €2 109 €--15 097 €
59 227 €6 785 €4 549 €2 441 €--12 655 €
69 411 €6 629 €4 393 €2 783 €--9 873 €
79 599 €6 466 €4 230 €3 133 €--6 740 €
89 791 €6 299 €4 063 €3 493 €--3 247 €
99 987 €6 126 €3 889 €3 862 €---
1010 187 €5 946 €3 710 €4 241 €---
1110 391 €5 761 €3 525 €4 630 €---
1210 599 €5 570 €3 333 €5 029 €---
1310 811 €5 371 €3 135 €5 439 €---
1411 027 €5 167 €2 931 €5 860 €---
1511 247 €4 955 €2 719 €6 292 €---
1611 472 €4 736 €2 500 €6 736 €---
1711 702 €4 510 €2 274 €7 192 €---
1811 936 €4 276 €2 040 €7 660 €---
1912 174 €4 034 €1 798 €8 141 €---
2012 418 €3 784 €1 548 €8 634 €---
2112 666 €3 525 €1 289 €9 141 €---
2212 920 €3 258 €1 022 €9 662 €---
2313 178 €2 981 €745 €10 197 €---
2413 442 €2 695 €459 €10 746 €---
2513 710 €2 400 €164 €11 310 €---
TOTAL273 028 €172 903 €73 981 €100 124 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 524 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 790 €-6 420 €+8 210 €
2+1 790 €0 €+1 790 €
3+1 790 €0 €+1 790 €
4+1 790 €0 €+1 790 €
5+1 790 €0 €+1 790 €
6+1 790 €0 €+1 790 €
7+1 790 €0 €+1 790 €
8+1 790 €0 €+1 790 €
9+1 790 €+184 €+1 606 €
10+1 790 €+1 272 €+518 €
11+1 790 €+1 389 €+401 €
12+1 790 €+1 509 €+281 €
13+1 790 €+1 632 €+158 €
14+1 790 €+1 758 €+32 €
15+1 790 €+1 888 €-98 €
16+1 790 €+2 021 €-231 €
17+1 790 €+2 158 €-368 €
18+1 790 €+2 298 €-508 €
19+1 790 €+2 442 €-652 €
20+1 790 €+2 590 €-800 €
21+1 790 €+2 742 €-952 €
22+1 790 €+2 899 €-1 109 €
23+1 790 €+3 059 €-1 269 €
24+1 790 €+3 224 €-1 434 €
25+1 790 €+3 393 €-1 603 €
Total+44 750 €+30 037 €+14 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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