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Maison à vendre

VilleVernet (03)
Surface109m²
Coût Total126 900€
Loyer Annuel10 733€
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 871,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée

OPPORTUNITÉ INVESTISSEUR ? Maison louée avec rendement locatif de 8 %

Située au Vernet (03200), à quelques minutes de Vichy, cette maison de 109,55 m² déjà louée par des locataires stables de long terme constitue un placement idéal pour un investisseur recherchant un bien solide, moderne et rentable.

Description du bien :

Rez-de-chaussée : entrée sur salon, cuisine indépendante, salle d'eau avec douche + WC

1er étage : 2 chambres, salle de bain avec baignoire, WC séparé

2ème étage : 1 chambre supplémentaire + pièce de rangement

Annexes : cave

Confort : chauffage électrique + poêles à granulés, très bon DPE, aménagements récents assurant confort et attractivité pour les locataires.

Atouts investisseurs :

Rendement locatif net de 8 %

Locataires en place, sérieux et de longue durée

Une opportunité rare pour sécuriser un patrimoine rentable dans un secteur attractif.

Contactez-nous dès aujourd'hui pour plus d'informations sur ce bien à forte valeur locative !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Vernet
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03200
Coordonnées : 46.107454, 3.472746
Total : 126 900€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 24 300€
Valeur du bien : 119 300€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 894€/mois
Loyer annuel estimé : 10733€/an
Fourchette totale : 662€ - 1208€/mois
Fourchette annuelle : 7944€ - 14501€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 11.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 082,91 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 037 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-23 037€ (-19.5%)
Marge achat-revente :-8 863€ (-7.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,96€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 655,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 023,75€
Coût de l'assurance :10 786,50€
Taxe foncière : 1 073,29€/an
Soit par mois : 89,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 894,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :149,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 143 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 2 salles de bain (8 m² + 4 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations.
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations sanitaires

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 300 €(223 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 400€
    Cuisine complète: 9000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres:2 100€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:4 800€
    Rénovation salle de bain 12 m²: 400€/m² × 12 = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:800€
    Tableau électrique: 600€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 894 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 733 €/an
Calcul : 894 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 073 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 901 €
Revenus locatifs : +10 733 €
Charges déductibles : -29 901 €
Résultat foncier Année 1 : -19 168 €(Déficit de 19 168 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 468 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 601 €/an
Revenus locatifs : +10 733 €
Charges déductibles : -5 601 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 132 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8467.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 733 €29 905 €4 100 €-19 172 €10 700 €8 472 €8 472 €
210 948 €5 494 €3 989 €5 454 €--3 018 €
311 167 €5 379 €3 875 €5 787 €---
411 390 €5 261 €3 756 €6 129 €---
511 618 €5 139 €3 634 €6 479 €---
611 850 €5 013 €3 508 €6 837 €---
712 087 €4 882 €3 378 €7 205 €---
812 329 €4 748 €3 243 €7 581 €---
912 575 €4 608 €3 104 €7 967 €---
1012 827 €4 465 €2 960 €8 362 €---
1113 083 €4 316 €2 811 €8 767 €---
1213 345 €4 162 €2 658 €9 183 €---
1313 612 €4 004 €2 499 €9 608 €---
1413 884 €3 840 €2 335 €10 044 €---
1514 162 €3 670 €2 166 €10 491 €---
1614 445 €3 496 €1 991 €10 950 €---
1714 734 €3 315 €1 810 €11 419 €---
1815 029 €3 128 €1 623 €11 901 €---
1915 329 €2 935 €1 430 €12 394 €---
2015 636 €2 736 €1 231 €12 900 €---
2115 949 €2 530 €1 025 €13 419 €---
2216 267 €2 317 €812 €13 951 €---
2316 593 €2 097 €592 €14 496 €---
2416 925 €1 870 €365 €15 055 €---
2517 263 €1 635 €130 €15 628 €---
TOTAL343 778 €120 942 €59 024 €222 835 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 835 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 254 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 254 €-3 210 €+5 464 €
2+2 254 €0 €+2 254 €
3+2 254 €+831 €+1 423 €
4+2 254 €+1 839 €+415 €
5+2 254 €+1 944 €+310 €
6+2 254 €+2 051 €+203 €
7+2 254 €+2 161 €+93 €
8+2 254 €+2 274 €-20 €
9+2 254 €+2 390 €-136 €
10+2 254 €+2 509 €-255 €
11+2 254 €+2 630 €-376 €
12+2 254 €+2 755 €-501 €
13+2 254 €+2 882 €-628 €
14+2 254 €+3 013 €-759 €
15+2 254 €+3 147 €-893 €
16+2 254 €+3 285 €-1 031 €
17+2 254 €+3 426 €-1 172 €
18+2 254 €+3 570 €-1 316 €
19+2 254 €+3 718 €-1 464 €
20+2 254 €+3 870 €-1 616 €
21+2 254 €+4 026 €-1 772 €
22+2 254 €+4 185 €-1 931 €
23+2 254 €+4 349 €-2 095 €
24+2 254 €+4 517 €-2 263 €
25+2 254 €+4 689 €-2 435 €
Total+56 350 €+66 851 €+-10 501 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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