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Maison 3 pièces 89 m²

VilleLavelanet (09)
Surface89
Coût Total141 370
Loyer Annuel8 258
Rentabilité5.84%
Cashflow/mois-112
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 955,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 89 m² - Maison 3 pièces 89 m²

MAISON EN PIERRES AVEC GRAND GARAGE

Située à Bélesta, cette maison en pierres offre un beau potentiel pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement. Au premier étage, vous découvrirez une pièce de vie avec salon, séjour et cuisine équipée. L’espace nuit comprend deux chambres ainsi qu’une salle d’eau. En rez-de-chaussée, un grand garage avec porte motorisée complète le bien et permet de stationner facilement ou de bénéficier d’un espace de stockage supplémentaire. La maison dispose du double vitrage PVC ainsi que de volets roulants électriques. Son exposition Sud-Est et sa vue sur les montagnes apportent un cadre agréable au quotidien. Proche des commerces et commodités.

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - BOUGEOIS Thibault - Agent commercial - RSAC N° 990 287 492

Surface : 89 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 18/05/2026

Consommation énergie primaire : 317 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 450 € et 3 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.933468, 1.847352
Total : 141 370
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 49 570
Valeur du bien : 134 570
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8258€/an
Fourchette totale : 521€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 6252€ - 10908€/an
Rentabilité brute :5.84%
Fourchette de rentabilité :4.42% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :758,06 €/m²
Basé sur :99 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 467
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :+17 533 (+26.0%)
Marge achat-revente :-73 903€ (-109.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 370
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :690,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 731,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 754,04
Coût de l'assurance :12 369,87
Taxe foncière : 825,81€/an
Soit par mois : 68,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 688,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 800,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant des travaux de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais quelques éléments à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 570(557 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 120
    Isolation toiture/combles: 89 m² × 80€/m² = 7120€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 420✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 258 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 563 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 370 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 570
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 454
Revenus locatifs : +8 258
Charges déductibles : -55 454
Résultat foncier Année 1 : -47 195(Déficit de 47 195 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 795
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 884 €/an
Revenus locatifs : +8 258
Charges déductibles : -5 884
Résultat foncier Années 2+ : 2 375 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25795.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 25855 4584 567-47 20021 400 €25 800 €25 800 €
28 4235 7654 4442 659--23 141 €
38 5925 6374 3172 955--20 187 €
48 7645 5054 1853 258--16 929 €
58 9395 3694 0493 570--13 359 €
69 1185 2293 9083 889--9 470 €
79 3005 0833 7634 217--5 253 €
89 4864 9333 6134 553--701 €
99 6764 7783 4584 898---
109 8694 6183 2975 251---
1110 0674 4523 1325 614---
1210 2684 2812 9615 987---
1310 4734 1052 7846 369---
1410 6833 9222 6016 761---
1510 8963 7332 4137 163---
1611 1143 5382 2187 576---
1711 3373 3372 0168 000---
1811 5633 1291 8088 434---
1911 7952 9141 5938 881---
2012 0302 6921 3719 339---
2112 2712 4621 1429 809---
2212 5172 22590510 291---
2312 7671 98066010 787---
2413 0221 72740611 295---
2513 2831 46614511 817---
TOTAL264 509148 33965 754116 17021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 170
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 734 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 734-6 420+8 154
2+1 7340+1 734
3+1 7340+1 734
4+1 7340+1 734
5+1 7340+1 734
6+1 7340+1 734
7+1 7340+1 734
8+1 7340+1 734
9+1 734+1 259+475
10+1 734+1 575+159
11+1 734+1 684+50
12+1 734+1 796-62
13+1 734+1 911-177
14+1 734+2 028-294
15+1 734+2 149-415
16+1 734+2 273-539
17+1 734+2 400-666
18+1 734+2 530-796
19+1 734+2 664-930
20+1 734+2 802-1 068
21+1 734+2 943-1 209
22+1 734+3 087-1 353
23+1 734+3 236-1 502
24+1 734+3 389-1 655
25+1 734+3 545-1 811
Total+43 350+34 851+8 499
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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