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Samadet Maison de 1800 avec appartement, 6 chambres, dépendances et jardin

Bien expiré
VilleSamadet (40)
Surface220m²
Coût Total235 284€
Loyer Annuel20 231€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+300€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 220 m²
Prix au m² : 680,91 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Samadet Maison de 1800 avec appartement, 6 chambres, dépendances et jardin - Situe à 10 Mn de Hagetmau, 20 Mn de St Sever et à 35 minutes de Mont de Marsan, Serres-Castet et Orthez. Maison de 1800 à rénover avec appartement, dépendances et terrain, parfait pour de la location, accueil de la famille ou pour une activité professionnelle avec les commerces à pied. Maison principale (155 m²) : salon avec cheminée, salle à manger, cuisine, cellier, 2 wc , 4 chambres, salle d’eau. Appartement (67 m²) : séjour, cuisine, deux chambres, wc, salle de bains. Menuiseries PVC double vitrage pour partie. De beaux volumes en annexes :

  • Sous-sol total de 200 m² (accès direct jardin).
  • Dépendances et garages (env. 80 m²) pour stockage ou atelier. Jardin de 3300m² Assainissement tout à l’égout.
Ville : Samadet
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40320
Coordonnées : 43.637190, -0.486680
Total : 235 284€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 73 500€
Valeur du bien : 223 300€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 220m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1686€/mois
Loyer annuel estimé : 20231€/an
Fourchette totale : 1309€ - 2172€/mois
Fourchette annuelle : 15704€ - 26063€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 401,87 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :308 411 €
Prix d'achat :149 800 €
Décote à l'achat :-158 611€ (-51.4%)
Marge achat-revente :73 127€ (23.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 284€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 149,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 217,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 435,33€
Coût de l'assurance :20 587,35€
Taxe foncière : 2 023,11€/an
Soit par mois : 168,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 685,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 386,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :299,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (155 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: nombre de fenêtres à estimer (~1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 220 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes et rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 500 €(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13500€
  • Isolation:9 300€
    Isolation toiture/combles: 155 m² × 60€/m² = 9300€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres (estimé pour 155 m²): 300€/fenêtre × 20 = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Parquet flottant: 72 m² × 100€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Samadet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 231 €/an
Calcul : 1 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 284 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 023 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 941 €
Revenus locatifs : +20 231 €
Charges déductibles : -83 941 €
Résultat foncier Année 1 : -63 710 €(Déficit de 63 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 441 €/an
Revenus locatifs : +20 231 €
Charges déductibles : -10 441 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 790 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42309.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 231 €83 948 €7 602 €-63 717 €21 400 €42 317 €42 317 €
220 636 €10 243 €7 396 €10 393 €--31 924 €
321 048 €10 031 €7 184 €11 018 €--20 906 €
421 469 €9 811 €6 965 €11 658 €--9 248 €
521 899 €9 585 €6 738 €12 314 €---
622 337 €9 351 €6 504 €12 986 €---
722 784 €9 109 €6 262 €13 674 €---
823 239 €8 859 €6 013 €14 380 €---
923 704 €8 601 €5 754 €15 103 €---
1024 178 €8 334 €5 488 €15 844 €---
1124 662 €8 059 €5 212 €16 603 €---
1225 155 €7 774 €4 928 €17 381 €---
1325 658 €7 480 €4 633 €18 178 €---
1426 171 €7 176 €4 329 €18 995 €---
1526 695 €6 862 €4 015 €19 832 €---
1627 228 €6 538 €3 691 €20 691 €---
1727 773 €6 202 €3 356 €21 571 €---
1828 328 €5 856 €3 010 €22 472 €---
1928 895 €5 498 €2 652 €23 397 €---
2029 473 €5 129 €2 282 €24 344 €---
2130 062 €4 747 €1 900 €25 316 €---
2230 664 €4 352 €1 505 €26 312 €---
2331 277 €3 944 €1 098 €27 333 €---
2431 902 €3 523 €676 €28 379 €---
2532 540 €3 088 €241 €29 453 €---
TOTAL648 008 €254 100 €109 435 €393 908 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 908 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 231 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 249 €-6 420 €+10 669 €
2+4 249 €0 €+4 249 €
3+4 249 €0 €+4 249 €
4+4 249 €0 €+4 249 €
5+4 249 €+920 €+3 329 €
6+4 249 €+3 896 €+353 €
7+4 249 €+4 102 €+147 €
8+4 249 €+4 314 €-65 €
9+4 249 €+4 531 €-282 €
10+4 249 €+4 753 €-504 €
11+4 249 €+4 981 €-732 €
12+4 249 €+5 214 €-965 €
13+4 249 €+5 453 €-1 204 €
14+4 249 €+5 699 €-1 450 €
15+4 249 €+5 950 €-1 701 €
16+4 249 €+6 207 €-1 958 €
17+4 249 €+6 471 €-2 222 €
18+4 249 €+6 742 €-2 493 €
19+4 249 €+7 019 €-2 770 €
20+4 249 €+7 303 €-3 054 €
21+4 249 €+7 595 €-3 346 €
22+4 249 €+7 893 €-3 644 €
23+4 249 €+8 200 €-3 951 €
24+4 249 €+8 514 €-4 265 €
25+4 249 €+8 836 €-4 587 €
Total+106 225 €+118 172 €+-11 947 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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