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Vente appartement 3 pièces 42 m² Prayssac (46220) - Superimmo

VillePrayssac (46)
Surface42m²
Coût Total93 744€
Loyer Annuel3 926€
Rentabilité4.19%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 800 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 304,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans une résidence au coeur de la nature, découvrez cet appartement au premier étage bénéficiant d'une terrasse face au Lot. Bien agencé et fonctionnel, il vous permet de profiter de la résidence avec espace vert, jeux pour enfants et piscine. A 2 km à pied des commerces de Prayssac, son emplacement est optimal. Idéal investisseur.

Ville : Prayssac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46220
Total : 93 744€
Prix d'acquisition : 54 800€
Travaux : 34 560€
Valeur du bien : 89 360€
Frais de notaire : 4 384€
Coût estimé : 4 384€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 327€/mois
Loyer annuel estimé : 3926€/an
Fourchette totale : 258€ - 415€/mois
Fourchette annuelle : 3096€ - 4979€/an
Rentabilité brute :4.19%
Fourchette de rentabilité :3.30% - 5.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,1 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :57 250 €
Prix d'achat :54 800 €
Décote à l'achat :-2 450€ (-4.3%)
Marge achat-revente :-36 494€ (-63.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 744€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :464,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :27,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 491,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 543,59€
Coût de l'assurance :8 202,60€
Taxe foncière : 392,59€/an
Soit par mois : 32,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 327,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 524,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et du lavabo
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - signes d'usure nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 560 €(823 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:660€
    Peinture murs et plafonds 22 m²: 30€/m² × 22 = 660€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Prayssac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 327 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 926 €/an
Calcul : 327 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 744 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 393 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 427 €
Revenus locatifs : +3 926 €
Charges déductibles : -38 427 €
Résultat foncier Année 1 : -34 502 €(Déficit de 34 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 102 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 867 €/an
Revenus locatifs : +3 926 €
Charges déductibles : -3 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 58 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13101.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 620 €(65% de 54 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 295 €/an
Calcul : 35 620 € × 3,636% = 1 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 926 €38 430 €3 150 €-34 505 €21 400 €13 105 €13 105 €
24 004 €3 787 €3 066 €218 €--12 887 €
34 084 €3 700 €2 980 €384 €--12 503 €
44 166 €3 611 €2 890 €555 €--11 947 €
54 250 €3 518 €2 798 €731 €--11 216 €
64 334 €3 422 €2 702 €912 €--10 304 €
74 421 €3 323 €2 603 €1 098 €--9 206 €
84 510 €3 221 €2 500 €1 289 €--7 917 €
94 600 €3 115 €2 394 €1 485 €--6 432 €
104 692 €3 005 €2 284 €1 687 €--4 745 €
114 786 €2 891 €2 171 €1 894 €--2 851 €
124 881 €2 774 €2 053 €2 107 €---
134 979 €2 653 €1 932 €2 326 €---
145 079 €2 527 €1 806 €2 552 €---
155 180 €2 397 €1 676 €2 783 €---
165 284 €2 262 €1 542 €3 021 €---
175 389 €2 123 €1 402 €3 266 €---
185 497 €1 979 €1 258 €3 518 €---
195 607 €1 830 €1 109 €3 777 €---
205 719 €1 676 €955 €4 043 €---
215 834 €1 517 €796 €4 317 €---
225 950 €1 352 €631 €4 599 €---
236 069 €1 181 €460 €4 888 €---
246 191 €1 005 €284 €5 186 €---
256 315 €822 €101 €5 493 €---
TOTAL125 747 €98 121 €45 544 €27 627 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 27 627 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 926 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +824 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+824 €-6 420 €+7 244 €
2+824 €0 €+824 €
3+824 €0 €+824 €
4+824 €0 €+824 €
5+824 €0 €+824 €
6+824 €0 €+824 €
7+824 €0 €+824 €
8+824 €0 €+824 €
9+824 €0 €+824 €
10+824 €0 €+824 €
11+824 €0 €+824 €
12+824 €+632 €+192 €
13+824 €+698 €+126 €
14+824 €+766 €+58 €
15+824 €+835 €-11 €
16+824 €+906 €-82 €
17+824 €+980 €-156 €
18+824 €+1 055 €-231 €
19+824 €+1 133 €-309 €
20+824 €+1 213 €-389 €
21+824 €+1 295 €-471 €
22+824 €+1 380 €-556 €
23+824 €+1 466 €-642 €
24+824 €+1 556 €-732 €
25+824 €+1 648 €-824 €
Total+20 600 €+9 143 €+11 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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