Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface75m²
Coût Total204 070€
Loyer Annuel16 744€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+171€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres

Situé dans le charmant quartier de Saint Isidore, à Nice, cet appartement moderne est prêt à accueillir ses futurs propriétaires dans un cadre convivial et pratique. Niché au Chemin de Crémat, cet espace de vie de 75 m² au deuxième étage d'un bâtiment de deux niveaux est idéal pour les familles et les professionnels à la recherche d'un environnement calme tout en étant proche des commodités.

L'appartement se compose de trois pièces spacieuses et lumineuses, comprenant une salle de bain bien agencée et une cuisine entièrement équipée. Bien qu'il n'y ait pas de balcon ou de terrasse, l'intérieur est optimisé pour offrir un confort maximal. Ce bien est accessible par un ascenseur, une facilité appréciable dans ce type de bâtiment.

Le quartier de Saint Isidore ne déçoit pas en matière de commodités et de services. Avec la station de bus La Vignette à seulement 230 mètres, les possibilités de transport en commun sont excellentes, facilitant vos déplacements dans toute la ville de Nice. À proximité, vous trouverez également un supermarché Spar pour tous vos besoins quotidiens. Pour les familles, le collège Diderot Campus est à portée de main, et les étudiants apprécieront la proximité de l'École supérieure du professorat et de l'éducation (ESPE) - Stephen Liégeard, située à environ 3800 mètres.

En matière de restauration, le quartier regorge d'options variées. Que vous ayez envie d'un repas décontracté ou d'une sortie en famille, plusieurs restaurants se trouvent à moins de 2500 mètres, offrant un large choix de cuisines pour satisfaire toutes vos envies.

Cet appartement à Saint Isidore représente une opportunité rare sur le marché immobilier de Nice, combinant un espace de vie agréable à une localisation idéale. Ne manquez pas cette chance de devenir propriétaire d'un bien qui allie confort, accessibilité et proximité avec les commodités essentielles.

N'attendez plus pour visiter cet appartement ! Prenez rendez-vous dès aujourd'hui pour découvrir tout ce qu'il a à offrir. Vous pourriez bien trouver votre futur chez-vous ici, dans ce quartier accueillant de Nice.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Coordonnées : 43.721840, 7.206074
Total : 204 070€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 42 070€
Valeur du bien : 192 070€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1395€/mois
Loyer annuel estimé : 16744€/an
Fourchette totale : 992€ - 1963€/mois
Fourchette annuelle : 11902€ - 23555€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 11.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :4 629,63 €/m²
Basé sur :317 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :347 222 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-197 222€ (-56.8%)
Marge achat-revente :143 152€ (41.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 024,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :59,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 084,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 402,65€
Coût de l'assurance :17 856,12€
Taxe foncière : 1 674,39€/an
Soit par mois : 139,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 395,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 223,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon pour rafraîchir l'espace
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 070 €(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 395 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 744 €/an
Calcul : 1 395 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 114 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 070 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 674 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 572 €
Revenus locatifs : +16 744 €
Charges déductibles : -51 572 €
Résultat foncier Année 1 : -34 828 €(Déficit de 34 828 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 428 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 502 €/an
Revenus locatifs : +16 744 €
Charges déductibles : -9 502 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13428.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 744 €51 579 €7 120 €-34 835 €21 400 €13 435 €13 435 €
217 079 €9 323 €6 935 €7 756 €--5 680 €
317 420 €9 131 €6 742 €8 290 €---
417 769 €8 931 €6 543 €8 837 €---
518 124 €8 725 €6 336 €9 399 €---
618 487 €8 511 €6 122 €9 976 €---
718 856 €8 289 €5 901 €10 567 €---
819 234 €8 060 €5 671 €11 174 €---
919 618 €7 822 €5 433 €11 796 €---
1020 011 €7 576 €5 187 €12 435 €---
1120 411 €7 321 €4 932 €13 090 €---
1220 819 €7 056 €4 668 €13 763 €---
1321 235 €6 783 €4 394 €14 453 €---
1421 660 €6 499 €4 110 €15 161 €---
1522 093 €6 205 €3 817 €15 888 €---
1622 535 €5 901 €3 512 €16 634 €---
1722 986 €5 586 €3 197 €17 400 €---
1823 446 €5 259 €2 870 €18 186 €---
1923 914 €4 921 €2 532 €18 994 €---
2024 393 €4 570 €2 182 €19 822 €---
2124 881 €4 207 €1 819 €20 673 €---
2225 378 €3 831 €1 443 €21 547 €---
2325 886 €3 442 €1 053 €22 444 €---
2426 403 €3 039 €650 €23 365 €---
2526 932 €2 621 €232 €24 311 €---
TOTAL536 313 €205 189 €103 403 €331 124 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 331 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 744 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 516 €-6 420 €+9 936 €
2+3 516 €0 €+3 516 €
3+3 516 €+783 €+2 733 €
4+3 516 €+2 651 €+865 €
5+3 516 €+2 820 €+696 €
6+3 516 €+2 993 €+523 €
7+3 516 €+3 170 €+346 €
8+3 516 €+3 352 €+164 €
9+3 516 €+3 539 €-23 €
10+3 516 €+3 730 €-214 €
11+3 516 €+3 927 €-411 €
12+3 516 €+4 129 €-613 €
13+3 516 €+4 336 €-820 €
14+3 516 €+4 548 €-1 032 €
15+3 516 €+4 766 €-1 250 €
16+3 516 €+4 990 €-1 474 €
17+3 516 €+5 220 €-1 704 €
18+3 516 €+5 456 €-1 940 €
19+3 516 €+5 698 €-2 182 €
20+3 516 €+5 947 €-2 431 €
21+3 516 €+6 202 €-2 686 €
22+3 516 €+6 464 €-2 948 €
23+3 516 €+6 733 €-3 217 €
24+3 516 €+7 009 €-3 493 €
25+3 516 €+7 293 €-3 777 €
Total+87 900 €+99 337 €+-11 437 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →