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Maison - 5 pièce(s) - 132 m²

Bien expiré
VilleAvocourt (55)
Surface132m²
Coût Total132 340€
Loyer Annuel10 811€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 515,15 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence immobilière Laforêt de Sainte-Ménehould vous propose cette maison à rénover, située dans le charmant village d'Avocourt, à 30 minutes de Verdun et 10 km de Varennes-en-Argonne. Idéale pour les amateurs de projets de rénovation, cette propriété offre un potentiel intéressant pour créer votre future maison selon vos goûts. Caractéristiques principales : Spacieuse pièce de vie de 45 m², cuisine, salle de bains et WC. A l'étage : Un grand palier desservant 3 chambres et un WC indépendant. Dépendance attenante d'environ 100 m², pouvant servir de garage (porte de 2,60 m de hauteur) et offrant diverses possibilités. Une cave et deux terrain non attenants complètent ce bien pour lequel vous pourrez envisager une rénovation complète pour personnaliser chaque espace à votre goût. Pour plus d'informations ou pour planifier une visite, n'hésitez pas à contacter notre agence Laforêt Sainte-Ménehould . (0.74 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Surface terrain : 662 Année de construction : 0 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Fuel Fenêtre : Mixte Bois - PVC Cuisine : Amenagée Numéro de mandat : 33472

Ville : Avocourt
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55270
Coordonnées : 49.206635, 5.143959
Total : 132 340€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 58 900€
Valeur du bien : 126 900€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 8.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 901€/mois
Loyer annuel estimé : 10811€/an
Fourchette totale : 727€ - 1117€/mois
Fourchette annuelle : 8719€ - 13405€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.59% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,2 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :138 890 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-70 890€ (-51.0%)
Marge achat-revente :6 550€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 699,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 991,97€
Coût de l'assurance :11 579,75€
Taxe foncière : 1 081,12€/an
Soit par mois : 90,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 900,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :111,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 900 €(446 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:9 900€
    Isolation combles: 132 m² × 75€/m² = 9900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 800€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 800€ = 12800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 000€
    Peinture murs: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avocourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 901 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 811 €/an
Calcul : 901 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 548 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 340 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 463 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 081 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 992 €
Revenus locatifs : +10 811 €
Charges déductibles : -64 992 €
Résultat foncier Année 1 : -54 181 €(Déficit de 54 181 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 781 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 092 €/an
Revenus locatifs : +10 811 €
Charges déductibles : -6 092 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 719 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32780.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 811 €64 996 €4 552 €-54 185 €21 400 €32 785 €32 785 €
211 027 €5 977 €4 432 €5 051 €--27 734 €
311 248 €5 853 €4 308 €5 395 €--22 339 €
411 473 €5 725 €4 180 €5 748 €--16 591 €
511 702 €5 592 €4 048 €6 110 €--10 480 €
611 936 €5 454 €3 910 €6 482 €--3 998 €
712 175 €5 312 €3 768 €6 863 €---
812 419 €5 165 €3 621 €7 254 €---
912 667 €5 012 €3 468 €7 655 €---
1012 920 €4 855 €3 310 €8 066 €---
1113 179 €4 691 €3 147 €8 488 €---
1213 442 €4 522 €2 978 €8 921 €---
1313 711 €4 347 €2 802 €9 365 €---
1413 985 €4 165 €2 621 €9 820 €---
1514 265 €3 977 €2 433 €10 288 €---
1614 550 €3 783 €2 239 €10 768 €---
1714 841 €3 581 €2 037 €11 260 €---
1815 138 €3 373 €1 829 €11 765 €---
1915 441 €3 157 €1 613 €12 284 €---
2015 750 €2 934 €1 389 €12 816 €---
2116 065 €2 702 €1 158 €13 363 €---
2216 386 €2 463 €918 €13 924 €---
2316 714 €2 215 €670 €14 499 €---
2417 048 €1 958 €413 €15 090 €---
2517 389 €1 692 €148 €15 697 €---
TOTAL346 286 €163 500 €65 992 €182 786 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 786 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 811 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 270 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 270 €-6 420 €+8 690 €
2+2 270 €0 €+2 270 €
3+2 270 €0 €+2 270 €
4+2 270 €0 €+2 270 €
5+2 270 €0 €+2 270 €
6+2 270 €0 €+2 270 €
7+2 270 €+859 €+1 411 €
8+2 270 €+2 176 €+94 €
9+2 270 €+2 296 €-26 €
10+2 270 €+2 420 €-150 €
11+2 270 €+2 546 €-276 €
12+2 270 €+2 676 €-406 €
13+2 270 €+2 809 €-539 €
14+2 270 €+2 946 €-676 €
15+2 270 €+3 086 €-816 €
16+2 270 €+3 230 €-960 €
17+2 270 €+3 378 €-1 108 €
18+2 270 €+3 530 €-1 260 €
19+2 270 €+3 685 €-1 415 €
20+2 270 €+3 845 €-1 575 €
21+2 270 €+4 009 €-1 739 €
22+2 270 €+4 177 €-1 907 €
23+2 270 €+4 350 €-2 080 €
24+2 270 €+4 527 €-2 257 €
25+2 270 €+4 709 €-2 439 €
Total+56 750 €+54 836 €+1 914 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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