Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville Thiers

VilleThiers (63)
Surface95m²
Coût Total117 340€
Loyer Annuel8 570€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 72 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 757,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

🏠 Grande Maison de ville lumineuse — 95 m² + 60 m² de garage ( pas de jardin )

  • Maison sur 3 niveaux, rénovée et habitable immédiatement

  • Située à 3 min des commerces et de la mairie, avec transports en commun à proximité

  • Cuisine équipée ouverte, grande salle à manger

  • Grande suite parentale avec salle de bain, WC et douche KINEDO adaptée PMR

  • Balcon

  • Accès PMR

  • Plusieurs WC

  • Belle luminosité naturelle

  • Toiture refaite, avec garantie décennale

  • Installation électrique et gaz aux normes

  • Chauffage au gaz

Point fort : gros potentiel grâce aux 60 m² de garage

👉 En résumé : une maison ancienne rénovée, spacieuse et lumineuse, avec un très grand garage et une partie déjà adaptée PMR. Elle est habitable immédiatement.

Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.859400, 3.551950
Total : 117 340€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 39 580€
Valeur du bien : 111 580€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.16€ - 10.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8570€/an
Fourchette totale : 491€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 5886€ - 12479€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 10.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :608,7 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 827 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :+14 173€ (+24.5%)
Marge achat-revente :-59 513€ (-102.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :594,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :46,94€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 641,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 973,05€
Coût de l'assurance :14 080,80€
Taxe foncière : 857,03€/an
Soit par mois : 71,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 714,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 712,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - léger rafraîchissement esthétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 580 €(417 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (installation incluse)
  • Isolation:3 800€
    Isolation combles: 95 m² × 40€/m² = 3800€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (plomberie, électricité, carrelage, douche, lavabo, WC inclus)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 570 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 184 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 340 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 184 €
Revenus locatifs : +8 570 €
Charges déductibles : -45 184 €
Résultat foncier Année 1 : -36 614 €(Déficit de 36 614 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 214 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 604 €/an
Revenus locatifs : +8 570 €
Charges déductibles : -5 604 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 966 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15213.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 570 €45 188 €4 188 €-36 618 €21 400 €15 218 €15 218 €
28 742 €5 500 €4 079 €3 242 €--11 976 €
38 917 €5 388 €3 967 €3 529 €--8 447 €
49 095 €5 272 €3 851 €3 823 €--4 623 €
59 277 €5 151 €3 731 €4 126 €--498 €
69 462 €5 026 €3 606 €4 436 €---
79 652 €4 897 €3 477 €4 755 €---
89 845 €4 763 €3 342 €5 082 €---
910 042 €4 623 €3 203 €5 418 €---
1010 242 €4 479 €3 059 €5 763 €---
1110 447 €4 330 €2 909 €6 117 €---
1210 656 €4 175 €2 754 €6 481 €---
1310 869 €4 014 €2 594 €6 855 €---
1411 087 €3 847 €2 427 €7 239 €---
1511 308 €3 675 €2 255 €7 634 €---
1611 535 €3 496 €2 075 €8 039 €---
1711 765 €3 310 €1 890 €8 455 €---
1812 001 €3 118 €1 697 €8 883 €---
1912 241 €2 918 €1 498 €9 322 €---
2012 485 €2 711 €1 291 €9 774 €---
2112 735 €2 497 €1 077 €10 238 €---
2212 990 €2 275 €854 €10 715 €---
2313 250 €2 044 €624 €11 205 €---
2413 515 €1 805 €385 €11 709 €---
2513 785 €1 558 €138 €12 227 €---
TOTAL274 510 €136 060 €60 973 €138 451 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 451 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 800 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 800 €-6 420 €+8 220 €
2+1 800 €0 €+1 800 €
3+1 800 €0 €+1 800 €
4+1 800 €0 €+1 800 €
5+1 800 €0 €+1 800 €
6+1 800 €+1 182 €+618 €
7+1 800 €+1 426 €+374 €
8+1 800 €+1 525 €+275 €
9+1 800 €+1 625 €+175 €
10+1 800 €+1 729 €+71 €
11+1 800 €+1 835 €-35 €
12+1 800 €+1 944 €-144 €
13+1 800 €+2 057 €-257 €
14+1 800 €+2 172 €-372 €
15+1 800 €+2 290 €-490 €
16+1 800 €+2 412 €-612 €
17+1 800 €+2 537 €-737 €
18+1 800 €+2 665 €-865 €
19+1 800 €+2 797 €-997 €
20+1 800 €+2 932 €-1 132 €
21+1 800 €+3 071 €-1 271 €
22+1 800 €+3 215 €-1 415 €
23+1 800 €+3 362 €-1 562 €
24+1 800 €+3 513 €-1 713 €
25+1 800 €+3 668 €-1 868 €
Total+45 000 €+41 535 €+3 465 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →