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102m², 5/6 chambres, Metro 13 St Denis Université

VillePierrefitte-sur-Seine (93)
Surface102m²
Coût Total277 870€
Loyer Annuel20 235€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-402€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 229 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 2 245,1 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans une résidence fermée, et calme, découvrez ce spacieux appartement lumineux de 102 m² situé au 3ème étage, à seulement 10 minutes à pied du métro Saint-Denis Université (ligne 13).

L'appartement comprend 5 chambres, un grand salon, une cuisine indépendante, 2 salles de bain, un cellier et une place de parking numérotée.

Les atouts du bien :

  • Bel étage élevé (3e) offrant une très bonne luminosité naturelle
  • Possibilité d’aménager une 6e chambre pour optimiser la rentabilité (une cloison à installer)
  • Idéal pour projet de colocation à forte rentabilité
  • Espace cellier pratique au sein de l'appartement
  • Isolation des plafonds faites sur tout l'appartement
  • Tableau électrique refait à neuf
  • Convient parfaitement aux investisseurs ou aux grandes familles

La résidence :

  • Année de construction : 1973
  • Résidence sécurisée avec badge portail principal et badge d'accès au parking
  • Espaces verts
  • Chauffage central collectif (chauffage au sol)
  • Charges trimestrielles : 1 298 €
  • Taxe foncière : 2 165 €
  • DPE : classe F

Environnement :

  • Quartier résidentiel calme, entouré de maisons individuelles
  • En face d’un complexe sportif / stade
  • Petits commerces de proximité à 2 minutes à pied
  • Très forte demande locative dans le secteur

Idéal pour un investisseur souhaitant optimiser un projet à fort rendement ou pour une famille à la recherche d'un grand logement lumineux, proche de toutes commodités.

Ville : Pierrefitte-sur-Seine
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93380
Coordonnées : 48.951710, 2.363100
Total : 277 870€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 30 550€
Valeur du bien : 259 550€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 16.53€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 21.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1686€/mois
Loyer annuel estimé : 20235€/an
Fourchette totale : 1279€ - 2223€/mois
Fourchette annuelle : 15350€ - 26674€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 840,63 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :289 744 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-60 744€ (-21.0%)
Marge achat-revente :11 874€ (4.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 394,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :81,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 475,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 349,50€
Coût de l'assurance :24 313,62€
Taxe foncière : 2 165,00€/an
Soit par mois : 180,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 432,67€/mois
Soit par an : 5 192,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 686,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 088,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-401,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage central collectif par un système de chauffage individuel plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) si possible.
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur la surface de 102 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Éléments sanitaires
Remplacement de la robinetterie et des joints si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - petits travaux cosmétiques
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 550 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système chaudière à condensation: 5000€, Main d'œuvre: 3500€
  • Menuiseries:10 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres: 1000€/fenêtre × 10 = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Pose de parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Éléments sanitaires:800€
    Remplacement robinetterie: 500€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 235 €/an
Calcul : 1 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 870 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 973 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 165 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 192 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 538 €
Revenus locatifs : +20 235 €
Charges déductibles : -48 538 €
Résultat foncier Année 1 : -28 304 €(Déficit de 28 304 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 904 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 988 €/an
Revenus locatifs : +20 235 €
Charges déductibles : -17 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 246 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6903.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 235 €48 547 €9 668 €-28 313 €21 400 €6 913 €6 913 €
220 639 €17 745 €9 415 €2 895 €--4 018 €
321 052 €17 483 €9 154 €3 569 €--449 €
421 473 €17 212 €8 883 €4 261 €---
521 903 €16 932 €8 602 €4 971 €---
622 341 €16 641 €8 311 €5 700 €---
722 788 €16 340 €8 010 €6 448 €---
823 243 €16 028 €7 698 €7 215 €---
923 708 €15 705 €7 375 €8 003 €---
1024 182 €15 370 €7 041 €8 812 €---
1124 666 €15 024 €6 694 €9 642 €---
1225 159 €14 665 €6 335 €10 495 €---
1325 662 €14 293 €5 963 €11 370 €---
1426 176 €13 908 €5 578 €12 268 €---
1526 699 €13 509 €5 179 €13 191 €---
1627 233 €13 096 €4 766 €14 138 €---
1727 778 €12 668 €4 338 €15 110 €---
1828 333 €12 224 €3 895 €16 109 €---
1928 900 €11 765 €3 436 €17 135 €---
2029 478 €11 290 €2 960 €18 188 €---
2130 068 €10 797 €2 467 €19 271 €---
2230 669 €10 287 €1 957 €20 382 €---
2331 282 €9 758 €1 429 €21 524 €---
2431 908 €9 211 €882 €22 697 €---
2532 546 €8 644 €315 €23 902 €---
TOTAL648 122 €379 139 €140 350 €268 983 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 235 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 249 €-6 420 €+10 669 €
2+4 249 €0 €+4 249 €
3+4 249 €0 €+4 249 €
4+4 249 €+1 144 €+3 105 €
5+4 249 €+1 491 €+2 758 €
6+4 249 €+1 710 €+2 539 €
7+4 249 €+1 934 €+2 315 €
8+4 249 €+2 165 €+2 084 €
9+4 249 €+2 401 €+1 848 €
10+4 249 €+2 644 €+1 605 €
11+4 249 €+2 893 €+1 356 €
12+4 249 €+3 148 €+1 101 €
13+4 249 €+3 411 €+838 €
14+4 249 €+3 680 €+569 €
15+4 249 €+3 957 €+292 €
16+4 249 €+4 241 €+8 €
17+4 249 €+4 533 €-284 €
18+4 249 €+4 833 €-584 €
19+4 249 €+5 140 €-891 €
20+4 249 €+5 457 €-1 208 €
21+4 249 €+5 781 €-1 532 €
22+4 249 €+6 115 €-1 866 €
23+4 249 €+6 457 €-2 208 €
24+4 249 €+6 809 €-2 560 €
25+4 249 €+7 171 €-2 922 €
Total+106 225 €+80 695 €+25 530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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