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Duplex à vendre

VilleCusset (03)
Surface150m²
Coût Total241 840€
Loyer Annuel16 359€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 186,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, 2 salles de bain, Cave, 4 chambres, Balcon, Terrasse

Situé dans le centre-ville de Cusset, immeuble locatif idéal investisseur, composé de deux appartements loués et cave en sous-sol.- REZ-DE-CHAUSSÉE : appartement de 71 m2 comprenant une cuisine ouverte sur le séjour, une chambre, une pièce, salle de bains avec WC, terrasse.- 1er étage : appartement en duplex de 75 m2 comprenant une cuisine, séjour, trois chambres, salle de bains, WC, grenier aménageable avec possibilité d'agrandir l'appartement dans ce dernier. Rapport mensuel de 1 130 € HORS CHARGES (70 € de charges).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques et vous seront adressés dès la 1re visite. a votre disposition pour tout renseignement complémentaire Mathilde VOLAT

Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.136119, 3.481327
Total : 241 840€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 49 600€
Valeur du bien : 227 600€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1363€/mois
Loyer annuel estimé : 16359€/an
Fourchette totale : 1085€ - 1713€/mois
Fourchette annuelle : 13016€ - 20559€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 429,49 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :214 424 €
Prix d'achat :178 000 €
Décote à l'achat :-36 424€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-27 416€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 210,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :70,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 281,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 372,41€
Coût de l'assurance :21 161,00€
Taxe foncière : 1 635,86€/an
Soit par mois : 136,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 363,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 487,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise aux normes et un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations électriques et plomberie, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 3/5 - Cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 600 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant travaux électriques, plomberie, peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cusset (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 363 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 359 €/an
Calcul : 1 363 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 358 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 840 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 846 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 636 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 281 €
Revenus locatifs : +16 359 €
Charges déductibles : -61 281 €
Résultat foncier Année 1 : -44 922 €(Déficit de 44 922 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 522 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 681 €/an
Revenus locatifs : +16 359 €
Charges déductibles : -11 681 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 678 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23521.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 359 €61 288 €8 366 €-44 930 €21 400 €23 530 €23 530 €
216 686 €11 469 €8 147 €5 217 €--18 313 €
317 020 €11 242 €7 920 €5 777 €--12 536 €
417 360 €11 007 €7 685 €6 353 €--6 183 €
517 707 €10 764 €7 442 €6 943 €---
618 061 €10 512 €7 190 €7 549 €---
718 422 €10 251 €6 928 €8 172 €---
818 791 €9 980 €6 658 €8 810 €---
919 167 €9 701 €6 378 €9 466 €---
1019 550 €9 411 €6 088 €10 139 €---
1119 941 €9 110 €5 788 €10 831 €---
1220 340 €8 800 €5 477 €11 540 €---
1320 747 €8 478 €5 155 €12 269 €---
1421 162 €8 144 €4 822 €13 017 €---
1521 585 €7 799 €4 477 €13 786 €---
1622 017 €7 442 €4 119 €14 575 €---
1722 457 €7 071 €3 749 €15 386 €---
1822 906 €6 688 €3 366 €16 218 €---
1923 364 €6 291 €2 969 €17 073 €---
2023 831 €5 880 €2 558 €17 952 €---
2124 308 €5 454 €2 132 €18 854 €---
2224 794 €5 013 €1 691 €19 781 €---
2325 290 €4 557 €1 234 €20 734 €---
2425 796 €4 084 €761 €21 712 €---
2526 312 €3 594 €272 €22 718 €---
TOTAL523 972 €254 030 €121 372 €269 942 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 942 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 435 €-6 420 €+9 855 €
2+3 435 €0 €+3 435 €
3+3 435 €0 €+3 435 €
4+3 435 €0 €+3 435 €
5+3 435 €+228 €+3 207 €
6+3 435 €+2 265 €+1 170 €
7+3 435 €+2 452 €+983 €
8+3 435 €+2 643 €+792 €
9+3 435 €+2 840 €+595 €
10+3 435 €+3 042 €+393 €
11+3 435 €+3 249 €+186 €
12+3 435 €+3 462 €-27 €
13+3 435 €+3 681 €-246 €
14+3 435 €+3 905 €-470 €
15+3 435 €+4 136 €-701 €
16+3 435 €+4 372 €-937 €
17+3 435 €+4 616 €-1 181 €
18+3 435 €+4 865 €-1 430 €
19+3 435 €+5 122 €-1 687 €
20+3 435 €+5 385 €-1 950 €
21+3 435 €+5 656 €-2 221 €
22+3 435 €+5 934 €-2 499 €
23+3 435 €+6 220 €-2 785 €
24+3 435 €+6 514 €-3 079 €
25+3 435 €+6 815 €-3 380 €
Total+85 875 €+80 983 €+4 892 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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