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Appartement 16 pièces 490 m²

Bien expiré
VilleGurat (16)
Surface490
Coût Total432 744
Loyer Annuel47 075
Rentabilité10.88%
Cashflow/mois+1 245
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 256 800 €
Surface : 490 m²
Prix au m² : 524,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

INEDIT, ensemble immobilier composé de quatre maisons anciennes offrants 16 pièces et une grande grange charmante, plusieurs puits et fours à pain, également de nombreuses annexes agrémentent le lieu. Le style et l'architecture locale se reflètent dans le gros oeuvre qui est en très bon état; Les murs, charpentes et toitures sont traditionnels. A l'intérieur tout est à créer, les volumes hors du commun peuvent laisser libre court à votre imagination la plus extravagante. Les fondations et la structure d'une piscine de deux bassins ont été réalisées. Le terrain de 3250 m² se prolonge en dehors du bâti et offre une belle vue sur la campagne environnante et sans vis à vis. Ce morceau d'histoire locale nécessite de gros travaux d'investissement ainsi que l'enthousiasme et l'affection de passionnés!! Pour toute information ou pour une visite contactez Arnaud Bourinet #:~:text=En%20outre%2C%20toute%20annonce%20immobili%C3%A8re,%20%C2%BB #charente #immobiliercharente #maisonencharente #charenteimmo #maisonavendre #charentemaison

Ville : Gurat
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16320
Coordonnées : 45.437123, 0.262586
Total : 432 744
Prix d'acquisition : 256 800
Travaux : 155 400
Valeur du bien : 412 200
Frais de notaire : 20 544
Coût estimé : 20 544
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 490
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 3923€/mois
Loyer annuel estimé : 47075€/an
Fourchette totale : 3114€ - 4943€/mois
Fourchette annuelle : 37364€ - 59311€/an
Rentabilité brute :10.88%
Fourchette de rentabilité :8.63% - 13.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :432 744
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 159,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :126,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 285,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :215 094,63
Coût de l'assurance :37 865,10
Taxe foncière : 4 707,50€/an
Soit par mois : 392,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 922,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 677,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 244,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 490 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 49 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 490 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 490 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine complète avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain complète avec douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 16 chambres (environ 160 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification structure
Vérification de la structure des murs et charpentes pour assurer la sécurité
Quantité: 1 vérification complète
Raison: Gros œuvre en très bon état, mais nécessité de vérifier avant travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :155 400(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 800
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13800€ = 13800€ (installation incluse)
  • Menuiseries:49 000
    Fenêtres double vitrage: 49 fenêtres × 1000€ = 49000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Isolation:19 600
    Isolation combles: 490 m² × 40€/m² = 19600€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:24 000
    Rénovation chambres: 160 m² × 150€/m² = 24000€ (installation incluse)
  • Salon:12 000
    Rénovation salon: 12000€ (installation incluse)
  • Gros œuvre:1 500
    Vérification structure: 1 vérification complète × 1500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Gurat), les prix ont été adaptés en conséquence. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 075 €/an
Calcul : 3 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 432 744 à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 515 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 155 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 176 449
Revenus locatifs : +47 075
Charges déductibles : -176 449
Résultat foncier Année 1 : -129 374(Déficit de 129 374 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 107 974
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 049 €/an
Revenus locatifs : +47 075
Charges déductibles : -21 049
Résultat foncier Années 2+ : 26 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 107974.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 256 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 166 920(65% de 256 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 070 €/an
Calcul : 166 920 € × 3,636% = 6 070
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 075176 46314 841-129 38821 400 €107 988 €107 988 €
248 01720 67314 45127 344--80 645 €
348 97720 26914 04728 708--51 937 €
449 95619 85013 62830 106--21 831 €
550 95619 41713 19531 538---
651 97518 96912 74733 006---
753 01418 50512 28334 510---
854 07418 02411 80236 050---
955 15617 52711 30437 629---
1056 25917 01110 78939 248---
1157 38416 47810 25640 906---
1258 53215 9269 70442 606---
1359 70315 3559 13344 348---
1460 89714 7638 54146 134---
1562 11514 1507 92847 964---
1663 35713 5167 29449 840---
1764 62412 8606 63851 764---
1865 91612 1805 95853 736---
1967 23511 4775 25555 758---
2068 57910 7484 52657 831---
2169 9519 9943 77259 957---
2271 3509 2142 99262 136---
2372 7778 4052 18364 372---
2474 2337 5691 34766 664---
2575 7176 70348169 015---
TOTAL1 507 828526 047215 095981 78021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 981 780
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 886-6 420+16 306
2+9 8860+9 886
3+9 8860+9 886
4+9 8860+9 886
5+9 886+2 912+6 974
6+9 886+9 902-16
7+9 886+10 353-467
8+9 886+10 815-929
9+9 886+11 289-1 403
10+9 886+11 774-1 888
11+9 886+12 272-2 386
12+9 886+12 782-2 896
13+9 886+13 304-3 418
14+9 886+13 840-3 954
15+9 886+14 389-4 503
16+9 886+14 952-5 066
17+9 886+15 529-5 643
18+9 886+16 121-6 235
19+9 886+16 727-6 841
20+9 886+17 349-7 463
21+9 886+17 987-8 101
22+9 886+18 641-8 755
23+9 886+19 311-9 425
24+9 886+19 999-10 113
25+9 886+20 704-10 818
Total+247 150+294 534+-47 384
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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