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Appartement 16 pièces 490 m²

Bien expiré
VilleGurat (16)
Surface490m²
Coût Total432 744€
Loyer Annuel47 075€
Rentabilité10.88%
Cashflow/mois+1 245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 256 800 €
Surface : 490 m²
Prix au m² : 524,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

INEDIT, ensemble immobilier composé de quatre maisons anciennes offrants 16 pièces et une grande grange charmante, plusieurs puits et fours à pain, également de nombreuses annexes agrémentent le lieu. Le style et l'architecture locale se reflètent dans le gros oeuvre qui est en très bon état; Les murs, charpentes et toitures sont traditionnels. A l'intérieur tout est à créer, les volumes hors du commun peuvent laisser libre court à votre imagination la plus extravagante. Les fondations et la structure d'une piscine de deux bassins ont été réalisées. Le terrain de 3250 m² se prolonge en dehors du bâti et offre une belle vue sur la campagne environnante et sans vis à vis. Ce morceau d'histoire locale nécessite de gros travaux d'investissement ainsi que l'enthousiasme et l'affection de passionnés!! Pour toute information ou pour une visite contactez Arnaud Bourinet #:~:text=En%20outre%2C%20toute%20annonce%20immobili%C3%A8re,%20%C2%BB #charente #immobiliercharente #maisonencharente #charenteimmo #maisonavendre #charentemaison

Ville : Gurat
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16320
Coordonnées : 45.437123, 0.262586
Total : 432 744€
Prix d'acquisition : 256 800€
Travaux : 155 400€
Valeur du bien : 412 200€
Frais de notaire : 20 544€
Coût estimé : 20 544€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 490m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 3923€/mois
Loyer annuel estimé : 47075€/an
Fourchette totale : 3114€ - 4943€/mois
Fourchette annuelle : 37364€ - 59311€/an
Rentabilité brute :10.88%
Fourchette de rentabilité :8.63% - 13.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :432 744€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 159,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :126,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 285,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :215 094,63€
Coût de l'assurance :37 865,10€
Taxe foncière : 4 707,50€/an
Soit par mois : 392,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 922,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 677,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 244,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 490 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 49 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 490 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 490 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une cuisine complète avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain complète avec douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 16 chambres (environ 160 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Vérification structure
Vérification de la structure des murs et charpentes pour assurer la sécurité
Quantité: 1 vérification complète
Raison: Gros œuvre en très bon état, mais nécessité de vérifier avant travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :155 400 €(317 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 800€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13800€ = 13800€ (installation incluse)
  • Menuiseries:49 000€
    Fenêtres double vitrage: 49 fenêtres × 1000€ = 49000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Isolation:19 600€
    Isolation combles: 490 m² × 40€/m² = 19600€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:24 000€
    Rénovation chambres: 160 m² × 150€/m² = 24000€ (installation incluse)
  • Salon:12 000€
    Rénovation salon: 12000€ (installation incluse)
  • Gros œuvre:1 500€
    Vérification structure: 1 vérification complète × 1500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Gurat), les prix ont été adaptés en conséquence. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 923 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 075 €/an
Calcul : 3 923 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 827 €/an
Base de calcul : Emprunt de 432 744 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 515 €/an
Calcul : 126 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 708 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 155 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 176 449 €
Revenus locatifs : +47 075 €
Charges déductibles : -176 449 €
Résultat foncier Année 1 : -129 374 €(Déficit de 129 374 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 107 974 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 049 €/an
Revenus locatifs : +47 075 €
Charges déductibles : -21 049 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 107974.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 256 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 166 920 €(65% de 256 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 070 €/an
Calcul : 166 920 € × 3,636% = 6 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 075 €176 463 €14 841 €-129 388 €21 400 €107 988 €107 988 €
248 017 €20 673 €14 451 €27 344 €--80 645 €
348 977 €20 269 €14 047 €28 708 €--51 937 €
449 956 €19 850 €13 628 €30 106 €--21 831 €
550 956 €19 417 €13 195 €31 538 €---
651 975 €18 969 €12 747 €33 006 €---
753 014 €18 505 €12 283 €34 510 €---
854 074 €18 024 €11 802 €36 050 €---
955 156 €17 527 €11 304 €37 629 €---
1056 259 €17 011 €10 789 €39 248 €---
1157 384 €16 478 €10 256 €40 906 €---
1258 532 €15 926 €9 704 €42 606 €---
1359 703 €15 355 €9 133 €44 348 €---
1460 897 €14 763 €8 541 €46 134 €---
1562 115 €14 150 €7 928 €47 964 €---
1663 357 €13 516 €7 294 €49 840 €---
1764 624 €12 860 €6 638 €51 764 €---
1865 916 €12 180 €5 958 €53 736 €---
1967 235 €11 477 €5 255 €55 758 €---
2068 579 €10 748 €4 526 €57 831 €---
2169 951 €9 994 €3 772 €59 957 €---
2271 350 €9 214 €2 992 €62 136 €---
2372 777 €8 405 €2 183 €64 372 €---
2474 233 €7 569 €1 347 €66 664 €---
2575 717 €6 703 €481 €69 015 €---
TOTAL1 507 828 €526 047 €215 095 €981 780 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 981 780 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 075 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 886 €-6 420 €+16 306 €
2+9 886 €0 €+9 886 €
3+9 886 €0 €+9 886 €
4+9 886 €0 €+9 886 €
5+9 886 €+2 912 €+6 974 €
6+9 886 €+9 902 €-16 €
7+9 886 €+10 353 €-467 €
8+9 886 €+10 815 €-929 €
9+9 886 €+11 289 €-1 403 €
10+9 886 €+11 774 €-1 888 €
11+9 886 €+12 272 €-2 386 €
12+9 886 €+12 782 €-2 896 €
13+9 886 €+13 304 €-3 418 €
14+9 886 €+13 840 €-3 954 €
15+9 886 €+14 389 €-4 503 €
16+9 886 €+14 952 €-5 066 €
17+9 886 €+15 529 €-5 643 €
18+9 886 €+16 121 €-6 235 €
19+9 886 €+16 727 €-6 841 €
20+9 886 €+17 349 €-7 463 €
21+9 886 €+17 987 €-8 101 €
22+9 886 €+18 641 €-8 755 €
23+9 886 €+19 311 €-9 425 €
24+9 886 €+19 999 €-10 113 €
25+9 886 €+20 704 €-10 818 €
Total+247 150 €+294 534 €+-47 384 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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