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Appartement 4 pièces 73 m²

Bien expiré
VilleMelun (77)
Surface73
Coût Total171 300
Loyer Annuel12 693
Rentabilité7.41%
Cashflow/mois-168
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 054,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

🌿 VOTRE NOUVELLE VIE COMMENCE À MELUN 🌿

Et si votre prochain appartement réunissait enfin luminosité, sécurité et confort au quotidien ?

À Melun, dans une résidence sécurisée et parfaitement entretenue, découvrez ce charmant 3 pièces idéalement situé, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports.

Dès l'entrée, la lumière naturelle vous accueille. Le séjour, baigné de clarté, devient le cœur de l'appartement : un espace chaleureux où imaginer vos soirées entre amis, vos dimanches en famille ou simplement vos moments de détente.

Côté nuit, deux chambres confortables offrent calme et sérénité — parfait pour un jeune couple, une petite famille ou même un espace télétravail. Une salle de bains et des WC complètent ce bien.

Et parce que le confort passe aussi par la praticité, vous bénéficierez d'une place de parking privative, un véritable privilège sur le secteur.

✨ Les atouts qui font la différence : • Résidence sécurisée • Appartement très lumineux • Agencement optimisé • Deux chambres • Parking privé • Emplacement stratégique

Un bien prêt à accueillir votre projet de vie ou à sécuriser un investissement rentable.

ATTENTION: Vous trouverez dans cette annonce des photos 'projection avec IA' pour vous permettre de vous projetez sur un aménagement diffèrent.

Cette annonce référence 322957 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier FANNY FAURE (EI) immatriculé au RSAC de SENS (89100) sous le numéro 80946177500029.

Prix du bien : 150 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 322957 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.556683, 2.644433
Total : 171 300
Prix d'acquisition : 150 000
Travaux : 9 300
Valeur du bien : 159 300
Frais de notaire : 12 000
Coût estimé : 12 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12693€/an
Fourchette totale : 863€ - 1296€/mois
Fourchette annuelle : 10359€ - 15552€/an
Rentabilité brute :7.41%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :846,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :49,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 896,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 674,99
Coût de l'assurance :14 988,75
Taxe foncière : 1 269,26€/an
Soit par mois : 105,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 223,41€/mois
Soit par an : 2 680,92€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 057,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 225,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 192 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Score DPE explicite mentionné dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu
BalconOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et nettoyage du balcon.
Quantité: balcon (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 300(127 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres:2 200
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:600
    Peinture cuisine: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Balcon:300
    Rafraîchissement balcon: 5 m² × 60€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 693 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 716 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 300 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 269 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 681 €/an
Calcul : 223 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 566
Revenus locatifs : +12 693
Charges déductibles : -19 566
Résultat foncier Année 1 : -6 873(Déficit de 6 873 €)
Imputable sur revenu global : 6 873
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 266 €/an
Revenus locatifs : +12 693
Charges déductibles : -10 266
Résultat foncier Années 2+ : 2 427 €/an
Prix d'achat du bien : 150 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 69319 5715 722-6 8796 879 €--
212 94610 1195 5692 827---
313 2059 9615 4123 244---
413 4709 7985 2493 671---
513 7399 6305 0804 109---
614 0149 4564 9064 558---
714 2949 2754 7265 019---
814 5809 0894 5395 491---
914 8718 8964 3465 976---
1015 1698 6964 1476 473---
1115 4728 4903 9406 982---
1215 7828 2763 7277 505---
1316 0978 0563 5068 042---
1416 4197 8273 2778 592---
1516 7487 5913 0419 157---
1617 0837 3472 7979 736---
1717 4247 0942 54410 330---
1817 7736 8322 28310 940---
1918 1286 5622 01211 566---
2018 4916 2821 73312 208---
2118 8615 9931 44312 867---
2219 2385 6941 14413 544---
2319 6235 38483514 238---
2420 0155 06451514 951---
2520 4154 73318415 682---
TOTAL406 548205 71882 675200 8306 879Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 064
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 830
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 693 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 665-2 064+4 729
2+2 665+848+1 817
3+2 665+973+1 692
4+2 665+1 101+1 564
5+2 665+1 233+1 432
6+2 665+1 367+1 298
7+2 665+1 506+1 159
8+2 665+1 647+1 018
9+2 665+1 793+872
10+2 665+1 942+723
11+2 665+2 095+570
12+2 665+2 252+413
13+2 665+2 413+252
14+2 665+2 578+87
15+2 665+2 747-82
16+2 665+2 921-256
17+2 665+3 099-434
18+2 665+3 282-617
19+2 665+3 470-805
20+2 665+3 663-998
21+2 665+3 860-1 195
22+2 665+4 063-1 398
23+2 665+4 271-1 606
24+2 665+4 485-1 820
25+2 665+4 705-2 040
Total+66 625+60 249+6 376
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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