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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Germain-lès-Arpajon (91)
Surface120
Coût Total338 190
Loyer Annuel21 349
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-164
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 250 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Saint-Germain-lès-Arpajon
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91180
Coordonnées : 48.594368, 2.254955
Total : 338 190
Prix d'acquisition : 270 000
Travaux : 46 590
Valeur du bien : 316 590
Frais de notaire : 21 600
Coût estimé : 21 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 14.83€/m²/mois
Fourchette : 12.92€ - 17.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1779€/mois
Loyer annuel estimé : 21349€/an
Fourchette totale : 1550€ - 2041€/mois
Fourchette annuelle : 18605€ - 24497€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.50% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :338 190
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 664,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :101,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 765,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :161 063,32
Coût de l'assurance :30 437,10
Taxe foncière : 2 134,90€/an
Soit par mois : 177,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 779,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 943,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 590(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:26 500
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 5000€, Plomberie: 3000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 3000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Peinture:2 250
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Germain-lès-Arpajon (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 349 €/an
Calcul : 1 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 338 190 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 217 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 135 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 590
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 093
Revenus locatifs : +21 349
Charges déductibles : -61 093
Résultat foncier Année 1 : -39 744(Déficit de 39 744 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 29 044
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 503 €/an
Revenus locatifs : +21 349
Charges déductibles : -14 503
Résultat foncier Années 2+ : 6 846 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 29044.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 270 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 34961 10411 162-39 75510 700 €29 055 €29 055 €
221 77614 21510 8637 561--21 494 €
322 21113 90610 5548 305--13 189 €
422 65613 58710 2359 069--4 120 €
523 10913 2579 9049 852---
623 57112 9159 56310 656---
724 04212 5629 21011 480---
824 52312 1978 84512 326---
925 01411 8208 46813 194---
1025 51411 4308 07814 084---
1126 02411 0277 67414 998---
1226 54510 6107 25715 935---
1327 07610 1786 82616 897---
1427 6179 7336 38017 885---
1528 1709 2725 91918 898---
1628 7338 7955 44319 938---
1729 3088 3024 95021 005---
1829 8947 7934 44122 101---
1930 4927 2663 91423 225---
2031 1016 7223 36924 380---
2131 7236 1592 80625 565---
2232 3585 5772 22426 781---
2333 0054 9751 62228 030---
2433 6654 3521 00029 313---
2534 3383 70935730 629---
TOTAL683 814291 463161 063392 35110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 392 351
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 483-3 210+7 693
2+4 4830+4 483
3+4 4830+4 483
4+4 4830+4 483
5+4 483+1 720+2 763
6+4 483+3 197+1 286
7+4 483+3 444+1 039
8+4 483+3 698+785
9+4 483+3 958+525
10+4 483+4 225+258
11+4 483+4 499-16
12+4 483+4 781-298
13+4 483+5 069-586
14+4 483+5 365-882
15+4 483+5 669-1 186
16+4 483+5 981-1 498
17+4 483+6 302-1 819
18+4 483+6 630-2 147
19+4 483+6 968-2 485
20+4 483+7 314-2 831
21+4 483+7 669-3 186
22+4 483+8 034-3 551
23+4 483+8 409-3 926
24+4 483+8 794-4 311
25+4 483+9 189-4 706
Total+112 075+117 705+-5 630
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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