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Duplex à vendre

VillePuimoisson (04)
Surface83.2m²
Coût Total158 240€
Loyer Annuel8 656€
Rentabilité5.47%
Cashflow/mois-170€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 83.2 m²
Prix au m² : 1 478,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 2 salles de bain, Cave, Cheminée, 2 chambres, calme, Non meublé

Votre agence ORPI, vous propose ce bel appartement en copropriété dans le centre du village : Très lumineux et d'une surface de 83 m², celui-ci comprend un séjour avec cuisine ouverte, deux chambres, un bureau, deux salles d'eau avec WC ainsi qu'une cave commune. Doté d'une climatisation réversible et de double vitrage, il est idéalement situé à deux pas des commerces et parkings, sur une placette très calme. Classe énergétique D. Référence agence : 843

Ville : Puimoisson
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04410
Coordonnées : 43.870273, 6.125946
Total : 158 240€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 25 400€
Valeur du bien : 148 400€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.2m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8656€/an
Fourchette totale : 573€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 6871€ - 10905€/an
Rentabilité brute :5.47%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,89 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :115 556 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :+7 444€ (+6.4%)
Marge achat-revente :-42 684€ (-36.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 818,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 600,62€
Coût de l'assurance :13 846,00€
Taxe foncière : 865,59€/an
Soit par mois : 72,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-169,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83.2 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puimoisson (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 656 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 107 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 240 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 927 €
Revenus locatifs : +8 656 €
Charges déductibles : -31 927 €
Résultat foncier Année 1 : -23 271 €(Déficit de 23 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 871 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 527 €/an
Revenus locatifs : +8 656 €
Charges déductibles : -6 527 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1870.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 656 €31 932 €5 112 €-23 276 €21 400 €1 876 €1 876 €
28 829 €6 394 €4 974 €2 435 €---
39 006 €6 251 €4 832 €2 755 €---
49 186 €6 104 €4 684 €3 082 €---
59 369 €5 951 €4 532 €3 418 €---
69 557 €5 794 €4 374 €3 763 €---
79 748 €5 631 €4 212 €4 117 €---
89 943 €5 463 €4 044 €4 480 €---
910 142 €5 290 €3 870 €4 852 €---
1010 345 €5 110 €3 691 €5 234 €---
1110 551 €4 925 €3 505 €5 627 €---
1210 762 €4 733 €3 314 €6 029 €---
1310 978 €4 536 €3 116 €6 442 €---
1411 197 €4 331 €2 912 €6 866 €---
1511 421 €4 120 €2 701 €7 301 €---
1611 650 €3 902 €2 482 €7 748 €---
1711 883 €3 676 €2 257 €8 206 €---
1812 120 €3 443 €2 024 €8 677 €---
1912 363 €3 203 €1 783 €9 160 €---
2012 610 €2 954 €1 535 €9 656 €---
2112 862 €2 697 €1 278 €10 165 €---
2213 119 €2 432 €1 012 €10 687 €---
2313 382 €2 158 €738 €11 224 €---
2413 649 €1 874 €455 €11 775 €---
2513 922 €1 582 €162 €12 341 €---
TOTAL277 250 €134 486 €73 601 €142 764 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 764 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 818 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 818 €-6 420 €+8 238 €
2+1 818 €+168 €+1 650 €
3+1 818 €+826 €+992 €
4+1 818 €+925 €+893 €
5+1 818 €+1 025 €+793 €
6+1 818 €+1 129 €+689 €
7+1 818 €+1 235 €+583 €
8+1 818 €+1 344 €+474 €
9+1 818 €+1 456 €+362 €
10+1 818 €+1 570 €+248 €
11+1 818 €+1 688 €+130 €
12+1 818 €+1 809 €+9 €
13+1 818 €+1 933 €-115 €
14+1 818 €+2 060 €-242 €
15+1 818 €+2 190 €-372 €
16+1 818 €+2 324 €-506 €
17+1 818 €+2 462 €-644 €
18+1 818 €+2 603 €-785 €
19+1 818 €+2 748 €-930 €
20+1 818 €+2 897 €-1 079 €
21+1 818 €+3 049 €-1 231 €
22+1 818 €+3 206 €-1 388 €
23+1 818 €+3 367 €-1 549 €
24+1 818 €+3 533 €-1 715 €
25+1 818 €+3 702 €-1 884 €
Total+45 450 €+42 829 €+2 621 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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