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Salins Les Bains, Centre-Ville . Immeuble de rapport 289 m2 à rénover

Bien expiré
VilleSalins-les-Bains (39)
Surface289m²
Coût Total429 060€
Loyer Annuel41 485€
Rentabilité9.67%
Cashflow/mois+831€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 350 000 €
Surface : 289 m²
Prix au m² : 1 211,07 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 balcon, Mandat exclusif, Cave, 2 étages, Chauffage central collectif

Immeuble de rapport 289 m2, à rénover, composé au rez de chaussée de 2 locaux commerciaux de 40 m2 et d'un appartement 50 m2 Au 1er étage 2 T2 de 68 et 50 m2 dont un loué 470.00 € Hc , 2éme étage 1T3 de 95 M2 + 1 pièce + Plateau amenageable dans combles Couverture refaite Idéal pour investisseur pour revenus patrimoniaux ou revente. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Salins-les-Bains
Département : Jura
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 39110
Coordonnées : 46.943200, 5.879910
Total : 429 060€
Prix d'acquisition : 350 000€
Travaux : 51 060€
Valeur du bien : 401 060€
Frais de notaire : 28 000€
Coût estimé : 28 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 289m²
Loyer prédit : 11.96€/m²/mois
Fourchette : 8.54€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 3457€/mois
Loyer annuel estimé : 41485€/an
Fourchette totale : 2469€ - 4840€/mois
Fourchette annuelle : 29633€ - 58077€/an
Rentabilité brute :9.67%
Fourchette de rentabilité :6.91% - 13.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 217,03 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :351 722 €
Prix d'achat :350 000 €
Décote à l'achat :-1 722€ (-0.5%)
Marge achat-revente :-77 338€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :429 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 154,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :125,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 280,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :217 405,50€
Coût de l'assurance :37 542,75€
Taxe foncière : 4 148,51€/an
Soit par mois : 345,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 457,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 625,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :831,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 289 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: Estimation de 29 fenêtres (289 m² / 10 m² par fenêtre)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 système pour l'appartement et les T2/T3
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rafraîchir, mise aux normes plomberie et électricité nécessaires
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir, mise aux normes plomberie et électricité nécessaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 060 €(177 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:14 500€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 500€/fenêtre = 14500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (installation incluse)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 24€/m² = 600€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salins-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 41 485 €/an
Calcul : 3 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 429 060 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 502 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 149 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 667 €
Revenus locatifs : +41 485 €
Charges déductibles : -71 667 €
Résultat foncier Année 1 : -30 182 €(Déficit de 30 182 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 782 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 607 €/an
Revenus locatifs : +41 485 €
Charges déductibles : -20 607 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 878 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8781.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 350 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 500 €(65% de 350 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 273 €/an
Calcul : 227 500 € × 3,636% = 8 273 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
141 485 €71 681 €14 971 €-30 196 €21 400 €8 796 €8 796 €
242 315 €20 230 €14 580 €22 084 €---
343 161 €19 826 €14 176 €23 335 €---
444 024 €19 407 €13 756 €24 618 €---
544 905 €18 972 €13 322 €25 932 €---
645 803 €18 523 €12 872 €27 280 €---
746 719 €18 057 €12 407 €28 662 €---
847 653 €17 574 €11 924 €30 079 €---
948 606 €17 074 €11 424 €31 532 €---
1049 579 €16 556 €10 906 €33 022 €---
1150 570 €16 020 €10 370 €34 550 €---
1251 582 €15 464 €9 814 €36 117 €---
1352 613 €14 889 €9 238 €37 725 €---
1453 665 €14 292 €8 642 €39 373 €---
1554 739 €13 675 €8 024 €41 064 €---
1655 833 €13 035 €7 385 €42 799 €---
1756 950 €12 372 €6 722 €44 578 €---
1858 089 €11 685 €6 035 €46 404 €---
1959 251 €10 974 €5 324 €48 277 €---
2060 436 €10 237 €4 587 €50 198 €---
2161 645 €9 474 €3 824 €52 170 €---
2262 878 €8 684 €3 034 €54 194 €---
2364 135 €7 865 €2 215 €56 270 €---
2465 418 €7 017 €1 366 €58 401 €---
2566 726 €6 138 €488 €60 588 €---
TOTAL1 328 780 €409 721 €217 406 €919 059 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 919 059 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 41 485 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 712 €-6 420 €+15 132 €
2+8 712 €+3 987 €+4 725 €
3+8 712 €+7 001 €+1 711 €
4+8 712 €+7 385 €+1 327 €
5+8 712 €+7 780 €+932 €
6+8 712 €+8 184 €+528 €
7+8 712 €+8 599 €+113 €
8+8 712 €+9 024 €-312 €
9+8 712 €+9 460 €-748 €
10+8 712 €+9 907 €-1 195 €
11+8 712 €+10 365 €-1 653 €
12+8 712 €+10 835 €-2 123 €
13+8 712 €+11 317 €-2 605 €
14+8 712 €+11 812 €-3 100 €
15+8 712 €+12 319 €-3 607 €
16+8 712 €+12 840 €-4 128 €
17+8 712 €+13 373 €-4 661 €
18+8 712 €+13 921 €-5 209 €
19+8 712 €+14 483 €-5 771 €
20+8 712 €+15 060 €-6 348 €
21+8 712 €+15 651 €-6 939 €
22+8 712 €+16 258 €-7 546 €
23+8 712 €+16 881 €-8 169 €
24+8 712 €+17 520 €-8 808 €
25+8 712 €+18 176 €-9 464 €
Total+217 800 €+275 718 €+-57 918 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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