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Achat : Maison Corbigny (58800)

Bien expiré
VilleCorbigny (58)
Surface114m²
Coût Total135 080€
Loyer Annuel9 203€
Rentabilité6.81%
Cashflow/mois-28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 807,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 114 m², 5 pièces, Mandat exclusif, 1 garage, 1 place de parking

Réf. 4510

Maison confortable de 114 m2 secteur Corbigny comprenant :

au rez-de-chaussée :

cuisine ouverte sur séjour (50,94 m2), bureau, dégagement, débarras, salle d'eau, wc

à l'étage :

pièce palière, dégagement, 2 chambres.

Dépendances : garage, appentis

L'ensemble sur terrain de 1.000 m2

Les informations sur les risques auxquels le bien est exposé

sont disponibles sur le site

Ville : Corbigny
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58800
Coordonnées : 47.257360, 3.684370
Total : 135 080€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 35 720€
Valeur du bien : 127 720€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 6.73€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 767€/mois
Loyer annuel estimé : 9203€/an
Fourchette totale : 587€ - 1002€/mois
Fourchette annuelle : 7046€ - 12019€/an
Rentabilité brute :6.81%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 000 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 000 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-22 000€ (-19.3%)
Marge achat-revente :-21 080€ (-18.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :39,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 717,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 445,29€
Coût de l'assurance :11 819,50€
Taxe foncière : 920,28€/an
Soit par mois : 76,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 794,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 720 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 420€
    Isolation des combles: 114 m² × 30€/m² = 3420€ (prix moyen pour combles perdus, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1500€ = 1500€ (incluant peinture et travaux cosmétiques, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Corbigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 203 €/an
Calcul : 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 709 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 080 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 473 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 822 €
Revenus locatifs : +9 203 €
Charges déductibles : -41 822 €
Résultat foncier Année 1 : -32 619 €(Déficit de 32 619 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 219 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 102 €/an
Revenus locatifs : +9 203 €
Charges déductibles : -6 102 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 101 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11219.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 203 €41 826 €4 713 €-32 624 €21 400 €11 224 €11 224 €
29 387 €5 983 €4 590 €3 404 €--7 820 €
39 575 €5 856 €4 463 €3 719 €--4 101 €
49 766 €5 724 €4 331 €4 042 €--59 €
59 961 €5 587 €4 194 €4 374 €---
610 161 €5 446 €4 053 €4 715 €---
710 364 €5 299 €3 906 €5 065 €---
810 571 €5 147 €3 754 €5 424 €---
910 783 €4 990 €3 597 €5 793 €---
1010 998 €4 827 €3 434 €6 172 €---
1111 218 €4 658 €3 265 €6 560 €---
1211 442 €4 483 €3 090 €6 960 €---
1311 671 €4 302 €2 908 €7 370 €---
1411 905 €4 114 €2 721 €7 791 €---
1512 143 €3 919 €2 526 €8 223 €---
1612 386 €3 718 €2 325 €8 668 €---
1712 633 €3 509 €2 116 €9 124 €---
1812 886 €3 293 €1 900 €9 593 €---
1913 144 €3 069 €1 676 €10 075 €---
2013 407 €2 837 €1 444 €10 569 €---
2113 675 €2 597 €1 204 €11 078 €---
2213 948 €2 348 €955 €11 600 €---
2314 227 €2 090 €697 €12 137 €---
2414 512 €1 823 €430 €12 689 €---
2514 802 €1 547 €154 €13 255 €---
TOTAL294 767 €138 992 €68 445 €155 776 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 776 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 933 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 933 €-6 420 €+8 353 €
2+1 933 €0 €+1 933 €
3+1 933 €0 €+1 933 €
4+1 933 €0 €+1 933 €
5+1 933 €+1 294 €+639 €
6+1 933 €+1 414 €+519 €
7+1 933 €+1 519 €+414 €
8+1 933 €+1 627 €+306 €
9+1 933 €+1 738 €+195 €
10+1 933 €+1 851 €+82 €
11+1 933 €+1 968 €-35 €
12+1 933 €+2 088 €-155 €
13+1 933 €+2 211 €-278 €
14+1 933 €+2 337 €-404 €
15+1 933 €+2 467 €-534 €
16+1 933 €+2 600 €-667 €
17+1 933 €+2 737 €-804 €
18+1 933 €+2 878 €-945 €
19+1 933 €+3 022 €-1 089 €
20+1 933 €+3 171 €-1 238 €
21+1 933 €+3 323 €-1 390 €
22+1 933 €+3 480 €-1 547 €
23+1 933 €+3 641 €-1 708 €
24+1 933 €+3 807 €-1 874 €
25+1 933 €+3 977 €-2 044 €
Total+48 325 €+46 733 €+1 592 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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