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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Martin-Vésubie (06)
Surface124.4m²
Coût Total287 076€
Loyer Annuel24 397€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+324€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 124.4 m²
Prix au m² : 1 848,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 31 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Exposition ouest, Pas de balcon

SAINT MARTIN VESUBIE, Maison de village d'une surface Loi Carrez de 124,35m², comprenant :

  • Au sous-sol : une cave voutée divisée en 3 pièces avec eau et électricité
  • Au rez-de-chaussée : un hall d’entrée, une salle d’eau (douche, wc, lavabo), une pièce aveugle
  • Au 1er étage : une pièce de vie avec un salon, une salle à manger et une cuisine type U.S. équipée et aménagée
  • Au 2ème étage : un couloir de distribution, une chambre donnant sur balcon avec 2 placards et une salle de bain (baignoire, douche, wc, bidet, double vasque)
  • Au 3ème étage : des combles aménagés en chambre avec placards sous pente et une salle de bain (baignoire, wc, bidet, lavabo). Visite virtuelle disponible.
Ville : Saint-Martin-Vésubie
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 44.068717, 7.255885
Total : 287 076€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 38 676€
Valeur du bien : 268 676€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124.4m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 2033€/mois
Loyer annuel estimé : 24397€/an
Fourchette totale : 1218€ - 3394€/mois
Fourchette annuelle : 14616€ - 40725€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 14.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 942,97 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :366 105 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-136 105€ (-37.2%)
Marge achat-revente :79 029€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :287 076€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 421,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :83,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 505,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 469,97€
Coût de l'assurance :25 119,15€
Taxe foncière : 2 439,72€/an
Soit par mois : 203,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 033,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 708,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :324,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 124.4 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 124.4 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, et carrelage dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant des travaux de mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 676 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 976€
    Isolation des combles: 124.4 m² × 40€/m² = 4976€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 800€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-Vésubie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 976€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 033 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 397 €/an
Calcul : 2 033 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 636 €/an
Base de calcul : Emprunt de 287 076 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 005 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 440 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 676 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 757 €
Revenus locatifs : +24 397 €
Charges déductibles : -51 757 €
Résultat foncier Année 1 : -27 360 €(Déficit de 27 360 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 960 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 081 €/an
Revenus locatifs : +24 397 €
Charges déductibles : -13 081 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 316 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5959.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 397 €51 766 €9 646 €-27 369 €21 400 €5 969 €5 969 €
224 885 €12 834 €9 390 €12 051 €---
325 383 €12 569 €9 125 €12 814 €---
425 890 €12 295 €8 851 €13 595 €---
526 408 €12 011 €8 567 €14 397 €---
626 936 €11 718 €8 274 €15 218 €---
727 475 €11 415 €7 970 €16 061 €---
828 025 €11 101 €7 656 €16 924 €---
928 585 €10 776 €7 331 €17 809 €---
1029 157 €10 440 €6 995 €18 717 €---
1129 740 €10 092 €6 648 €19 648 €---
1230 335 €9 732 €6 288 €20 602 €---
1330 942 €9 360 €5 916 €21 581 €---
1431 560 €8 975 €5 531 €22 585 €---
1532 192 €8 577 €5 133 €23 614 €---
1632 835 €8 165 €4 721 €24 670 €---
1733 492 €7 739 €4 295 €25 753 €---
1834 162 €7 298 €3 854 €26 864 €---
1934 845 €6 842 €3 397 €28 003 €---
2035 542 €6 370 €2 926 €29 172 €---
2136 253 €5 882 €2 437 €30 371 €---
2236 978 €5 377 €1 932 €31 601 €---
2337 718 €4 854 €1 410 €32 863 €---
2438 472 €4 314 €869 €34 158 €---
2539 241 €3 755 €310 €35 487 €---
TOTAL781 449 €264 258 €139 470 €517 191 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 517 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 123 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 123 €-6 420 €+11 543 €
2+5 123 €+1 825 €+3 298 €
3+5 123 €+3 844 €+1 279 €
4+5 123 €+4 079 €+1 044 €
5+5 123 €+4 319 €+804 €
6+5 123 €+4 566 €+557 €
7+5 123 €+4 818 €+305 €
8+5 123 €+5 077 €+46 €
9+5 123 €+5 343 €-220 €
10+5 123 €+5 615 €-492 €
11+5 123 €+5 894 €-771 €
12+5 123 €+6 181 €-1 058 €
13+5 123 €+6 474 €-1 351 €
14+5 123 €+6 775 €-1 652 €
15+5 123 €+7 084 €-1 961 €
16+5 123 €+7 401 €-2 278 €
17+5 123 €+7 726 €-2 603 €
18+5 123 €+8 059 €-2 936 €
19+5 123 €+8 401 €-3 278 €
20+5 123 €+8 752 €-3 629 €
21+5 123 €+9 111 €-3 988 €
22+5 123 €+9 480 €-4 357 €
23+5 123 €+9 859 €-4 736 €
24+5 123 €+10 247 €-5 124 €
25+5 123 €+10 646 €-5 523 €
Total+128 075 €+155 157 €+-27 082 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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