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vente - appartement

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface36.64m²
Coût Total97 900€
Loyer Annuel6 856€
Rentabilité7.00%
Cashflow/mois-459€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 36.64 m²
Prix au m² : 1 828,6 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle de bain, Petit prix

Grenoble idéal investisseurs grand T1 37 m2 dans petit immeuble de 3 étages, grande pièce de vie faisant office de salon chambre et bueau , cuisine séparée, grande salle de bain, cave. Le tout en état convenable. Situé dans rue très calme proche arret tram E, tram C à 5/7 min à pied , lycées et école hotelière à proximité Très bon produit pour investisseurs ou premier achat , actuellement loué 455 EUR / mois Prix à saisir très vite 67 000 EUR fai Richard Immobilier o4 76 48 46 00 Honos charges vendeurs

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.190000, 5.730000
Total : 97 900€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 25 540€
Valeur du bien : 92 540€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36.64m²
Loyer prédit : 15.59€/m²/mois
Fourchette : 12.59€ - 19.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 571€/mois
Loyer annuel estimé : 6856€/an
Fourchette totale : 461€ - 708€/mois
Fourchette annuelle : 5534€ - 8494€/an
Rentabilité brute :7.00%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 954,08 €/m²
Basé sur :1255 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 237 €
Prix d'achat :67 000 €
Décote à l'achat :-41 237€ (-38.1%)
Marge achat-revente :10 337€ (9.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :490,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 518,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 133,14€
Coût de l'assurance :8 566,25€
Taxe foncière : 685,59€/an
Soit par mois : 57,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 455,00€/mois
Soit par an : 5 460,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 571,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 030,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-459,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 6 m² de carrelage + 1 baignoire + 1 lavabo + 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, peinture et éventuellement remplacement d'éléments de cuisine vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 540 €(697 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 000€
    Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, Carrelage murs 6 m²: 50€/m² × 6 = 300€, Carrelage sol 6 m²: 50€/m² × 6 = 300€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Peinture: 400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:5 540€
    Parquet: 12 m² × 70€/m² = 840€, Peinture murs et plafonds: 40€/m² × 30 = 1200€, Électricité: 1000€, Menuiseries intérieures: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région avec un coefficient de 1.0, car Grenoble est une ville de taille intermédiaire.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 571 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 856 €/an
Calcul : 571 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 384 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 900 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 686 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 460 €/an
Calcul : 455 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 412 €
Revenus locatifs : +6 856 €
Charges déductibles : -35 412 €
Résultat foncier Année 1 : -28 556 €(Déficit de 28 556 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 17 856 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 872 €/an
Revenus locatifs : +6 856 €
Charges déductibles : -9 872 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 016 €/an(Déficit de 3 016 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 17855.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 856 €35 415 €3 387 €-28 559 €10 700 €17 859 €17 859 €
26 993 €9 786 €3 298 €-2 793 €2 793 €-17 859 €
37 133 €9 694 €3 206 €-2 561 €2 561 €-17 859 €
47 276 €9 599 €3 111 €-2 324 €2 324 €-17 859 €
57 421 €9 501 €3 012 €-2 080 €2 080 €-17 859 €
67 569 €9 399 €2 910 €-1 829 €1 829 €-17 859 €
77 721 €9 293 €2 805 €-1 572 €1 572 €-17 859 €
87 875 €9 184 €2 695 €-1 308 €1 308 €-17 859 €
98 033 €9 070 €2 582 €-1 037 €1 037 €-17 859 €
108 193 €8 953 €2 465 €-759 €759 €-17 859 €
118 357 €8 831 €2 343 €-474 €474 €-17 859 €
128 524 €8 706 €2 217 €-181 €181 €--
138 695 €8 575 €2 087 €120 €---
148 869 €8 440 €1 952 €429 €---
159 046 €8 301 €1 812 €746 €---
169 227 €8 156 €1 668 €1 071 €---
179 412 €8 006 €1 518 €1 406 €---
189 600 €7 851 €1 362 €1 749 €---
199 792 €7 690 €1 202 €2 102 €---
209 988 €7 524 €1 035 €2 464 €---
2110 188 €7 351 €863 €2 836 €---
2210 391 €7 173 €684 €3 219 €---
2310 599 €6 988 €500 €3 611 €---
2410 811 €6 796 €308 €4 015 €---
2511 027 €6 598 €110 €4 429 €---
TOTAL219 597 €236 879 €49 133 €-17 282 €27 620 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 286 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -17 282 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 440 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 440 €-3 210 €+4 650 €
2+1 440 €-838 €+2 278 €
3+1 440 €-768 €+2 208 €
4+1 440 €-697 €+2 137 €
5+1 440 €-624 €+2 064 €
6+1 440 €-549 €+1 989 €
7+1 440 €-472 €+1 912 €
8+1 440 €-392 €+1 832 €
9+1 440 €-311 €+1 751 €
10+1 440 €-228 €+1 668 €
11+1 440 €-142 €+1 582 €
12+1 440 €-54 €+1 494 €
13+1 440 €+36 €+1 404 €
14+1 440 €+129 €+1 311 €
15+1 440 €+224 €+1 216 €
16+1 440 €+321 €+1 119 €
17+1 440 €+422 €+1 018 €
18+1 440 €+525 €+915 €
19+1 440 €+631 €+809 €
20+1 440 €+739 €+701 €
21+1 440 €+851 €+589 €
22+1 440 €+966 €+474 €
23+1 440 €+1 083 €+357 €
24+1 440 €+1 204 €+236 €
25+1 440 €+1 329 €+111 €
Total+36 000 €+173 €+35 827 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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