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Appartement 4 pièces 102 m²

Bien expiré
VilleBruay-la-Buissière (62)
Surface102m²
Coût Total183 780€
Loyer Annuel11 214€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 500 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 259,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 102 m²

Square Habitat vous propose ce bel appartement situé en plein coeur du centre ville à deux pas de toutes commodités, au 1er étage d'une résidence avec ascenseur . Il se compose d'un vaste salon exposé plein sud donnant accès sur un toit terrasse ,un séjour , une cuisine meublée ,une salle de bains avec douche ainsi que 3 chambres . L'appartement bénéficie également d'une cave . Opportunité à saisir, Bien rare sur le marché ! 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques.gouv.fr'.'

Surface : 102 m²

A propos de la copropriété : Procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Procédure en cours Nombre de lots : 22 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/07/2025

Consommation énergie primaire : 170 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 590 € et 2 200 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bruay-la-Buissière
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62700
Coordonnées : 50.476200, 2.540300
Total : 183 780€
Prix d'acquisition : 128 500€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 173 500€
Frais de notaire : 10 280€
Coût estimé : 10 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.58€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 934€/mois
Loyer annuel estimé : 11214€/an
Fourchette totale : 773€ - 1130€/mois
Fourchette annuelle : 9275€ - 13558€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :908,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :53,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 961,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 698,25€
Coût de l'assurance :16 080,75€
Taxe foncière : 1 121,38€/an
Soit par mois : 93,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 934,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 055,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 102 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour de la décoration dans le salon.
Quantité: salon de 20 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bruay-la-Buissière (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 934 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 214 €/an
Calcul : 934 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 133 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 780 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 121 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 897 €
Revenus locatifs : +11 214 €
Charges déductibles : -52 897 €
Résultat foncier Année 1 : -41 683 €(Déficit de 41 683 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 283 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 897 €/an
Revenus locatifs : +11 214 €
Charges déductibles : -7 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20283.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 525 €(65% de 128 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 037 €/an
Calcul : 83 525 € × 3,636% = 3 037 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 214 €52 903 €6 138 €-41 689 €21 400 €20 289 €20 289 €
211 438 €7 740 €5 975 €3 698 €--16 591 €
311 667 €7 571 €5 806 €4 096 €--12 494 €
411 900 €7 396 €5 631 €4 504 €--7 990 €
512 138 €7 215 €5 450 €4 923 €--3 067 €
612 381 €7 028 €5 263 €5 353 €---
712 629 €6 834 €5 070 €5 794 €---
812 881 €6 634 €4 870 €6 247 €---
913 139 €6 427 €4 663 €6 711 €---
1013 402 €6 213 €4 449 €7 188 €---
1113 670 €5 992 €4 227 €7 678 €---
1213 943 €5 763 €3 998 €8 180 €---
1314 222 €5 526 €3 761 €8 696 €---
1414 506 €5 281 €3 516 €9 225 €---
1514 796 €5 027 €3 263 €9 769 €---
1615 092 €4 765 €3 001 €10 327 €---
1715 394 €4 494 €2 729 €10 900 €---
1815 702 €4 214 €2 449 €11 488 €---
1916 016 €3 924 €2 159 €12 093 €---
2016 336 €3 624 €1 859 €12 713 €---
2116 663 €3 313 €1 549 €13 350 €---
2216 996 €2 992 €1 228 €14 004 €---
2317 336 €2 660 €896 €14 676 €---
2417 683 €2 317 €552 €15 366 €---
2518 037 €1 962 €197 €16 075 €---
TOTAL359 183 €177 814 €88 698 €181 369 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 355 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 355 €-6 420 €+8 775 €
2+2 355 €0 €+2 355 €
3+2 355 €0 €+2 355 €
4+2 355 €0 €+2 355 €
5+2 355 €0 €+2 355 €
6+2 355 €+686 €+1 669 €
7+2 355 €+1 738 €+617 €
8+2 355 €+1 874 €+481 €
9+2 355 €+2 013 €+342 €
10+2 355 €+2 157 €+198 €
11+2 355 €+2 303 €+52 €
12+2 355 €+2 454 €-99 €
13+2 355 €+2 609 €-254 €
14+2 355 €+2 768 €-413 €
15+2 355 €+2 931 €-576 €
16+2 355 €+3 098 €-743 €
17+2 355 €+3 270 €-915 €
18+2 355 €+3 447 €-1 092 €
19+2 355 €+3 628 €-1 273 €
20+2 355 €+3 814 €-1 459 €
21+2 355 €+4 005 €-1 650 €
22+2 355 €+4 201 €-1 846 €
23+2 355 €+4 403 €-2 048 €
24+2 355 €+4 610 €-2 255 €
25+2 355 €+4 823 €-2 468 €
Total+58 875 €+54 411 €+4 464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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