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GRAND STUDIO RDC au CENTRE VILLE

VilleDraguignan (83)
Surface42m²
Coût Total127 600€
Loyer Annuel7 509€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 880,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

❤️ COUP DE CŒUR – GRAND STUDIO CENTRE-VILLE

Vous recherchez un appartement lumineux, confortable et idéalement situé ? Ce grand studio est fait pour vous !

☀️ Exposition plein Sud
📍 Centre-ville, proche de toutes les commodités
🍳 Cuisine équipée ouverte sur le séjour
🛋️ Agréable coin séjour
🛏️ Espace nuit bien délimité
🚿 Salle de douche avec WC
❄️ Climatisation réversible

Un appartement fonctionnel et agréable, idéal pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif.

🔑 Disponible immédiatement 📩 Contactez-moi pour plus d’informations ou pour organiser une visite.

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.538890, 6.465900
Total : 127 600€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 42 280€
Valeur du bien : 121 280€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 14.90€/m²/mois
Fourchette : 11.78€ - 18.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 626€/mois
Loyer annuel estimé : 7509€/an
Fourchette totale : 495€ - 792€/mois
Fourchette annuelle : 5936€ - 9499€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 964,29 €/m²
Basé sur :358 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 500 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-3 500€ (-4.2%)
Marge achat-revente :-45 100€ (-54.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :51,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 675,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 754,51€
Coût de l'assurance :15 312,00€
Taxe foncière : 750,91€/an
Soit par mois : 62,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 625,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 738,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une climatisation réversible performante pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et des toilettes, mise à jour de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais avec signes d'usure
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 42 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation pour 42 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 280 €(1 007 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation partielle salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:6 780€
    Revêtement sol (parquet flottant): 42 m² × 60€/m² = 2520€, Peinture murs et plafonds: 42 m² × 30€/m² = 1260€, Main d'œuvre: 3000€
  • Électricité générale:6 000€
    Mise aux normes électricité: 42 m² × 100€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 626 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 509 €/an
Calcul : 626 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 144 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 600 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 787 €
Revenus locatifs : +7 509 €
Charges déductibles : -47 787 €
Résultat foncier Année 1 : -40 278 €(Déficit de 40 278 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 878 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 507 €/an
Revenus locatifs : +7 509 €
Charges déductibles : -5 507 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 002 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18878.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 509 €47 791 €4 148 €-40 282 €21 400 €18 882 €18 882 €
27 659 €5 399 €4 036 €2 260 €--16 622 €
37 812 €5 284 €3 921 €2 528 €--14 094 €
47 969 €5 165 €3 801 €2 804 €--11 290 €
58 128 €5 041 €3 678 €3 087 €--8 203 €
68 291 €4 914 €3 550 €3 377 €--4 826 €
78 456 €4 782 €3 419 €3 674 €--1 152 €
88 626 €4 646 €3 283 €3 980 €---
98 798 €4 505 €3 142 €4 293 €---
108 974 €4 360 €2 997 €4 614 €---
119 154 €4 210 €2 846 €4 944 €---
129 337 €4 054 €2 691 €5 282 €---
139 523 €3 894 €2 531 €5 629 €---
149 714 €3 728 €2 365 €5 986 €---
159 908 €3 557 €2 194 €6 351 €---
1610 106 €3 380 €2 017 €6 726 €---
1710 308 €3 197 €1 834 €7 111 €---
1810 515 €3 008 €1 644 €7 507 €---
1910 725 €2 812 €1 449 €7 912 €---
2010 939 €2 611 €1 247 €8 329 €---
2111 158 €2 402 €1 039 €8 756 €---
2211 381 €2 186 €823 €9 195 €---
2311 609 €1 963 €600 €9 645 €---
2411 841 €1 733 €370 €10 108 €---
2512 078 €1 495 €132 €10 583 €---
TOTAL240 518 €136 119 €59 755 €104 399 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 399 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 577 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 577 €-6 420 €+7 997 €
2+1 577 €0 €+1 577 €
3+1 577 €0 €+1 577 €
4+1 577 €0 €+1 577 €
5+1 577 €0 €+1 577 €
6+1 577 €0 €+1 577 €
7+1 577 €0 €+1 577 €
8+1 577 €+848 €+729 €
9+1 577 €+1 288 €+289 €
10+1 577 €+1 384 €+193 €
11+1 577 €+1 483 €+94 €
12+1 577 €+1 585 €-8 €
13+1 577 €+1 689 €-112 €
14+1 577 €+1 796 €-219 €
15+1 577 €+1 905 €-328 €
16+1 577 €+2 018 €-441 €
17+1 577 €+2 133 €-556 €
18+1 577 €+2 252 €-675 €
19+1 577 €+2 374 €-797 €
20+1 577 €+2 499 €-922 €
21+1 577 €+2 627 €-1 050 €
22+1 577 €+2 758 €-1 181 €
23+1 577 €+2 894 €-1 317 €
24+1 577 €+3 032 €-1 455 €
25+1 577 €+3 175 €-1 598 €
Total+39 425 €+31 320 €+8 105 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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