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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMéru (60)
Surface40m²
Coût Total135 340€
Loyer Annuel8 182€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 2 300 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Uniquement chez Stéphane Plaza Immobilier Méru ! Bel appartement, lumineux et entretenu à quelques pas du centre ville et des commodités comprenant une entrée sur cuisine, un séjour avec une cheminée décorative, une chambre, un dressing/bureau, une salle de bains avec wc. Le tout avec une cave et un grenier privatifs. Idéal investisseur ou 1er achat !

Ville : Méru
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60110
Coordonnées : 49.234833, 2.134333
Total : 135 340€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 35 980€
Valeur du bien : 127 980€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 17.05€/m²/mois
Fourchette : 14.18€ - 20.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8182€/an
Fourchette totale : 567€ - 819€/mois
Fourchette annuelle : 6809€ - 9833€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 303,29 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 132 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-132€ (-0.1%)
Marge achat-revente :-43 208€ (-46.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :39,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 702,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 594,20€
Coût de l'assurance :11 842,25€
Taxe foncière : 818,24€/an
Soit par mois : 68,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 770,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager obsolète, nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et lavabo, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - légère amélioration nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant une peinture

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 980 €(900 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€ = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Méru (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 182 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 409 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 340 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 681 €
Revenus locatifs : +8 182 €
Charges déductibles : -41 681 €
Résultat foncier Année 1 : -33 498 €(Déficit de 33 498 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 098 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 701 €/an
Revenus locatifs : +8 182 €
Charges déductibles : -5 701 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 482 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12098.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 182 €41 685 €4 413 €-33 502 €21 400 €12 102 €12 102 €
28 346 €5 586 €4 294 €2 760 €--9 343 €
38 513 €5 463 €4 171 €3 050 €--6 293 €
48 683 €5 337 €4 045 €3 347 €--2 946 €
58 857 €5 205 €3 914 €3 651 €---
69 034 €5 070 €3 778 €3 964 €---
79 215 €4 930 €3 638 €4 285 €---
89 399 €4 785 €3 493 €4 614 €---
99 587 €4 636 €3 344 €4 951 €---
109 779 €4 481 €3 189 €5 298 €---
119 974 €4 321 €3 029 €5 653 €---
1210 174 €4 156 €2 864 €6 018 €---
1310 377 €3 986 €2 694 €6 392 €---
1410 585 €3 809 €2 517 €6 776 €---
1510 796 €3 627 €2 335 €7 169 €---
1611 012 €3 439 €2 147 €7 574 €---
1711 233 €3 244 €1 952 €7 989 €---
1811 457 €3 043 €1 751 €8 415 €---
1911 686 €2 835 €1 543 €8 852 €---
2011 920 €2 620 €1 328 €9 300 €---
2112 159 €2 398 €1 106 €9 761 €---
2212 402 €2 168 €876 €10 234 €---
2312 650 €1 931 €639 €10 719 €---
2412 903 €1 686 €394 €11 217 €---
2513 161 €1 432 €140 €11 728 €---
TOTAL262 084 €131 872 €63 594 €130 211 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 211 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 718 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 718 €-6 420 €+8 138 €
2+1 718 €0 €+1 718 €
3+1 718 €0 €+1 718 €
4+1 718 €0 €+1 718 €
5+1 718 €+212 €+1 506 €
6+1 718 €+1 189 €+529 €
7+1 718 €+1 285 €+433 €
8+1 718 €+1 384 €+334 €
9+1 718 €+1 485 €+233 €
10+1 718 €+1 589 €+129 €
11+1 718 €+1 696 €+22 €
12+1 718 €+1 805 €-87 €
13+1 718 €+1 917 €-199 €
14+1 718 €+2 033 €-315 €
15+1 718 €+2 151 €-433 €
16+1 718 €+2 272 €-554 €
17+1 718 €+2 397 €-679 €
18+1 718 €+2 524 €-806 €
19+1 718 €+2 655 €-937 €
20+1 718 €+2 790 €-1 072 €
21+1 718 €+2 928 €-1 210 €
22+1 718 €+3 070 €-1 352 €
23+1 718 €+3 216 €-1 498 €
24+1 718 €+3 365 €-1 647 €
25+1 718 €+3 519 €-1 801 €
Total+42 950 €+39 063 €+3 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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