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Appartement à vendre

VilleMontélimar (26)
Surface60m²
Coût Total144 870€
Loyer Annuel9 333€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 483,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Toilettes séparées, Salon (total 18 m²), 1 chambre, 5 parkings: 5 parkings, Terrasse, Exposition ouest, Interphone, Pas de cave, Non meublé

SPÉCIAL INVESTISSEUR

Quartier Saint James appartement de type 2 bis de 60 m² habitables vendu loué.

Cuisine séparée, séjour de 18 m² une chambre + un bureau en enfilade, douche et toilette.

terrasse commune avec droit de passage pour le voisin.

Parkings libres proche.

Loyer de 430 euros / mois.

A saisir rapidement.

Ville : Montélimar
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26200
Coordonnées : 44.545781, 4.742027
Total : 144 870€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 48 750€
Valeur du bien : 137 750€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 16.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9333€/an
Fourchette totale : 598€ - 1012€/mois
Fourchette annuelle : 7177€ - 12138€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 436,4 €/m²
Basé sur :150 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 184 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :+2 816€ (+3.3%)
Marge achat-revente :-58 686€ (-68.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :42,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 744,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 776,33€
Coût de l'assurance :12 676,13€
Taxe foncière : 933,34€/an
Soit par mois : 77,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 777,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et électroménager (plaque, four, hotte, frigo)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé, propreté acceptable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure visible sur les meubles, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 750 €(813 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montélimar (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 333 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 870 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 886 €
Revenus locatifs : +9 333 €
Charges déductibles : -54 886 €
Résultat foncier Année 1 : -45 552 €(Déficit de 45 552 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 152 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 136 €/an
Revenus locatifs : +9 333 €
Charges déductibles : -6 136 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 198 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24152.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 333 €54 890 €4 580 €-45 557 €21 400 €24 157 €24 157 €
29 520 €6 015 €4 455 €3 505 €--20 652 €
39 710 €5 886 €4 326 €3 824 €--16 828 €
49 905 €5 753 €4 193 €4 152 €--12 676 €
510 103 €5 616 €4 055 €4 487 €--8 189 €
610 305 €5 474 €3 913 €4 831 €--3 358 €
710 511 €5 327 €3 767 €5 184 €---
810 721 €5 176 €3 616 €5 545 €---
910 936 €5 020 €3 459 €5 916 €---
1011 154 €4 858 €3 298 €6 296 €---
1111 377 €4 692 €3 132 €6 685 €---
1211 605 €4 520 €2 960 €7 085 €---
1311 837 €4 342 €2 782 €7 494 €---
1412 074 €4 159 €2 599 €7 915 €---
1512 315 €3 970 €2 410 €8 345 €---
1612 562 €3 775 €2 214 €8 787 €---
1712 813 €3 573 €2 013 €9 240 €---
1813 069 €3 365 €1 804 €9 704 €---
1913 330 €3 150 €1 589 €10 181 €---
2013 597 €2 928 €1 367 €10 669 €---
2113 869 €2 698 €1 138 €11 171 €---
2214 146 €2 462 €901 €11 685 €---
2314 429 €2 217 €657 €12 212 €---
2414 718 €1 965 €405 €12 753 €---
2515 012 €1 705 €144 €13 308 €---
TOTAL298 951 €153 536 €65 776 €145 415 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 415 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 960 €-6 420 €+8 380 €
2+1 960 €0 €+1 960 €
3+1 960 €0 €+1 960 €
4+1 960 €0 €+1 960 €
5+1 960 €0 €+1 960 €
6+1 960 €0 €+1 960 €
7+1 960 €+548 €+1 412 €
8+1 960 €+1 664 €+296 €
9+1 960 €+1 775 €+185 €
10+1 960 €+1 889 €+71 €
11+1 960 €+2 006 €-46 €
12+1 960 €+2 125 €-165 €
13+1 960 €+2 248 €-288 €
14+1 960 €+2 374 €-414 €
15+1 960 €+2 504 €-544 €
16+1 960 €+2 636 €-676 €
17+1 960 €+2 772 €-812 €
18+1 960 €+2 911 €-951 €
19+1 960 €+3 054 €-1 094 €
20+1 960 €+3 201 €-1 241 €
21+1 960 €+3 351 €-1 391 €
22+1 960 €+3 505 €-1 545 €
23+1 960 €+3 664 €-1 704 €
24+1 960 €+3 826 €-1 866 €
25+1 960 €+3 992 €-2 032 €
Total+49 000 €+43 625 €+5 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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