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Appartement à vendre

VilleBourget (93)
Surface67.3m²
Coût Total234 520€
Loyer Annuel14 146€
Rentabilité6.03%
Cashflow/mois-465€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 67.3 m²
Prix au m² : 2 585,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELARL Adrien de SAINT JACOB, Louis-Guillaume LEFEVRE, Notaires vous proposent : Appartement à vendre - LE BOURGET (93350)

22 Avenue Francis de Pressensé, Le BOURGET

Idéalement situé, au pied de la Gare RER B

Dans un immeuble édifié en 1978, propre et très bien entretenu, découvrez cet appartement de 3 pièces au 2ème étage avec ascenseur.

L'appartement se compose d'une entrée avec dressing et grand placard, une cuisine indépendante, un séjour, deux chambres, une salle de bains. L'appartement est au calme et lumineux, sans aucun vis-à-vis, double exposition.

Des travaux de rénovation seront à prévoir mais l'appartement promet un beau potentiel.

Une cave et une place de parking en sous-sol sécurisé complète le bien.

Taxe foncière: 1 579€ Charges : 809€/trimestre (chauffage / eau froide et eau chaude / ascenseur / gardienne / parking )

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.74.35.62.80

Annonce de l'étude SELARL Adrien de SAINT JACOB, Louis-Guillaume LEFEVRE, Notaires - Notaires à Paris 3e Arrondissement - N° SIRET : 83312522200012

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Bourget
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93350
Coordonnées : 48.937037, 2.428390
Le Bourget
RER B
Total : 234 520€
Prix d'acquisition : 174 000€
Travaux : 46 600€
Valeur du bien : 220 600€
Frais de notaire : 13 920€
Coût estimé : 13 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.3m²
Loyer prédit : 17.52€/m²/mois
Fourchette : 14.12€ - 21.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1179€/mois
Loyer annuel estimé : 14146€/an
Fourchette totale : 950€ - 1462€/mois
Fourchette annuelle : 11405€ - 17546€/an
Rentabilité brute :6.03%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 463,03 €/m²
Basé sur :184 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :233 062 €
Prix d'achat :174 000 €
Décote à l'achat :-59 062€ (-25.3%)
Marge achat-revente :-1 458€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :234 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 174,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :68,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 242,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 698,72€
Coût de l'assurance :20 520,50€
Taxe foncière : 1 579,00€/an
Soit par mois : 131,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 269,67€/mois
Soit par an : 3 236,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 178,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 643,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-464,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 305 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67.3 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67.3 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:4 000€
    Rénovation salon: 25 m² × 160€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourget (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 179 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 146 €/an
Calcul : 1 179 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 105 €/an
Base de calcul : Emprunt de 234 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 579 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 236 €/an
Calcul : 270 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 341 €
Revenus locatifs : +14 146 €
Charges déductibles : -60 341 €
Résultat foncier Année 1 : -46 195 €(Déficit de 46 195 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 795 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 741 €/an
Revenus locatifs : +14 146 €
Charges déductibles : -13 741 €
Résultat foncier Années 2+ : 405 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24795.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100 €(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 146 €60 349 €8 113 €-46 203 €21 400 €24 803 €24 803 €
214 429 €13 536 €7 900 €892 €--23 911 €
314 717 €13 316 €7 680 €1 401 €--22 509 €
415 012 €13 088 €7 452 €1 923 €--20 586 €
515 312 €12 852 €7 216 €2 460 €--18 126 €
615 618 €12 608 €6 972 €3 010 €--15 116 €
715 930 €12 355 €6 719 €3 576 €--11 540 €
816 249 €12 093 €6 457 €4 157 €--7 384 €
916 574 €11 821 €6 185 €4 753 €--2 631 €
1016 906 €11 540 €5 904 €5 366 €---
1117 244 €11 249 €5 613 €5 995 €---
1217 589 €10 947 €5 312 €6 641 €---
1317 940 €10 635 €4 999 €7 305 €---
1418 299 €10 312 €4 676 €7 987 €---
1518 665 €9 977 €4 341 €8 688 €---
1619 038 €9 630 €3 995 €9 408 €---
1719 419 €9 271 €3 636 €10 148 €---
1819 808 €8 900 €3 264 €10 908 €---
1920 204 €8 515 €2 879 €11 689 €---
2020 608 €8 116 €2 480 €12 492 €---
2121 020 €7 703 €2 067 €13 317 €---
2221 440 €7 275 €1 640 €14 165 €---
2321 869 €6 833 €1 197 €15 036 €---
2422 306 €6 374 €738 €15 932 €---
2522 753 €5 899 €264 €16 853 €---
TOTAL453 094 €305 195 €117 699 €147 899 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 146 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 971 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 971 €-6 420 €+9 391 €
2+2 971 €0 €+2 971 €
3+2 971 €0 €+2 971 €
4+2 971 €0 €+2 971 €
5+2 971 €0 €+2 971 €
6+2 971 €0 €+2 971 €
7+2 971 €0 €+2 971 €
8+2 971 €0 €+2 971 €
9+2 971 €0 €+2 971 €
10+2 971 €+820 €+2 151 €
11+2 971 €+1 798 €+1 173 €
12+2 971 €+1 992 €+979 €
13+2 971 €+2 192 €+779 €
14+2 971 €+2 396 €+575 €
15+2 971 €+2 606 €+365 €
16+2 971 €+2 822 €+149 €
17+2 971 €+3 044 €-73 €
18+2 971 €+3 272 €-301 €
19+2 971 €+3 507 €-536 €
20+2 971 €+3 748 €-777 €
21+2 971 €+3 995 €-1 024 €
22+2 971 €+4 249 €-1 278 €
23+2 971 €+4 511 €-1 540 €
24+2 971 €+4 780 €-1 809 €
25+2 971 €+5 056 €-2 085 €
Total+74 275 €+44 370 €+29 905 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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