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Vente appartement 4 pièces 85 m² Colomiers (31770) - Superimmo

VilleColomiers (31)
Surface85m²
Coût Total122 492€
Loyer Annuel11 565€
Rentabilité9.44%
Cashflow/mois+203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 175,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 de 90m² situé au 2ème étage, proche de tout commerces et commodités. Vendu loué. Idéal investissement locatif.

Ville : Colomiers
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31770
Total : 122 492€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 14 600€
Valeur du bien : 114 500€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.77€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 964€/mois
Loyer annuel estimé : 11565€/an
Fourchette totale : 831€ - 1118€/mois
Fourchette annuelle : 9970€ - 13415€/an
Rentabilité brute :9.44%
Fourchette de rentabilité :8.14% - 10.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 639,06 €/m²
Basé sur :130 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :224 320 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-124 420€ (-55.5%)
Marge achat-revente :101 828€ (45.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,00€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 664,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 066,92€
Coût de l'assurance :14 699,04€
Taxe foncière : 1 156,50€/an
Soit par mois : 96,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 963,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 760,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :203,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 85 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 600 €(172 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète entrée de gamme: 5000€, Robinetterie cuisine: 150€, Main d'œuvre: 850€
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 3000€, Robinetterie salle de bain: 150€, Main d'œuvre: 850€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (40m²): 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon:3 400€
    Peinture murs et plafonds salon (85m²): 30€/m² × 85 = 2550€, Main d'œuvre incluse: 850€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colomiers (aucun coefficient appliqué). Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE C.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 565 €/an
Calcul : 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 270 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 492 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 588 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 156 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 614 €
Revenus locatifs : +11 565 €
Charges déductibles : -20 614 €
Résultat foncier Année 1 : -9 049 €(Déficit de 9 049 €)
Imputable sur revenu global : 9 049 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 014 €/an
Revenus locatifs : +11 565 €
Charges déductibles : -6 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 551 €/an
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 565 €20 618 €4 274 €-9 053 €9 053 €--
211 796 €5 907 €4 162 €5 889 €---
312 032 €5 791 €4 047 €6 241 €---
412 273 €5 672 €3 927 €6 601 €---
512 518 €5 548 €3 803 €6 971 €---
612 769 €5 419 €3 675 €7 349 €---
713 024 €5 286 €3 542 €7 738 €---
813 285 €5 149 €3 404 €8 136 €---
913 550 €5 006 €3 261 €8 544 €---
1013 821 €4 858 €3 114 €8 963 €---
1114 098 €4 705 €2 960 €9 393 €---
1214 380 €4 546 €2 802 €9 833 €---
1314 667 €4 382 €2 637 €10 285 €---
1414 961 €4 212 €2 467 €10 749 €---
1515 260 €4 035 €2 291 €11 224 €---
1615 565 €3 853 €2 108 €11 712 €---
1715 876 €3 663 €1 919 €12 213 €---
1816 194 €3 467 €1 723 €12 726 €---
1916 518 €3 264 €1 520 €13 253 €---
2016 848 €3 054 €1 310 €13 794 €---
2117 185 €2 836 €1 092 €14 349 €---
2217 529 €2 611 €866 €14 918 €---
2317 879 €2 377 €632 €15 503 €---
2418 237 €2 135 €390 €16 102 €---
2518 602 €1 884 €139 €16 718 €---
TOTAL370 430 €120 278 €62 067 €250 152 €9 053 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 716 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 429 €-2 716 €+5 145 €
2+2 429 €+1 767 €+662 €
3+2 429 €+1 872 €+557 €
4+2 429 €+1 980 €+449 €
5+2 429 €+2 091 €+338 €
6+2 429 €+2 205 €+224 €
7+2 429 €+2 321 €+108 €
8+2 429 €+2 441 €-12 €
9+2 429 €+2 563 €-134 €
10+2 429 €+2 689 €-260 €
11+2 429 €+2 818 €-389 €
12+2 429 €+2 950 €-521 €
13+2 429 €+3 086 €-657 €
14+2 429 €+3 225 €-796 €
15+2 429 €+3 367 €-938 €
16+2 429 €+3 514 €-1 085 €
17+2 429 €+3 664 €-1 235 €
18+2 429 €+3 818 €-1 389 €
19+2 429 €+3 976 €-1 547 €
20+2 429 €+4 138 €-1 709 €
21+2 429 €+4 305 €-1 876 €
22+2 429 €+4 475 €-2 046 €
23+2 429 €+4 651 €-2 222 €
24+2 429 €+4 831 €-2 402 €
25+2 429 €+5 015 €-2 586 €
Total+60 725 €+75 046 €+-14 321 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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