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Duplex à vendre

VillePontoise (95)
Surface130m²
Coût Total335 140€
Loyer Annuel24 719€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois-433€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 273 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 2 100 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/6 étage, Ascenseur, 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 26 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Sans vis-à-vis, Belle vue, Gardien

CERGY PREFECTURE - Résidence très recherché avec gardien - LES LARRIS - Proche de toutes les commodités (écoles, grandes écoles, ESSEC.., transports, commerces.

Grand duplex de 130 m² habitable en dernier étage avec une grande terrasse sans vis à vis à la vue dégagée et donnant sur le parc des Larris. Cet appartement comprend :

  • Au premier niveau : une entrée, un grand séjour cathédrale très lumineux, une grande cuisine/salle à manger équipée, 2 chambres, dressing, salle de bains, wc
  • Au second niveau : un grand palier, une salle d'eau, wc, 2 chambres, un dressing, Nombreux rangements..

Cave en sous-sol et un double box complètent ce bien.

Copropriété de 626 lots - dont 184 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 6140.00 euros.

Ville : Pontoise
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95000
Coordonnées : 49.051318, 2.095869
Total : 335 140€
Prix d'acquisition : 273 000€
Travaux : 40 300€
Valeur du bien : 313 300€
Frais de notaire : 21 840€
Coût estimé : 21 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 15.85€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 2060€/mois
Loyer annuel estimé : 24719€/an
Fourchette totale : 1733€ - 2448€/mois
Fourchette annuelle : 20798€ - 29379€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 8.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 331,31 €/m²
Basé sur :382 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :433 070 €
Prix d'achat :273 000 €
Décote à l'achat :-160 070€ (-37.0%)
Marge achat-revente :97 930€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :335 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 677,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :97,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 775,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 196,95€
Coût de l'assurance :29 324,75€
Taxe foncière : 2 471,89€/an
Soit par mois : 205,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 511,67€/mois
Soit par an : 6 140,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 059,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 493,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-433,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 363 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager pour une cuisine moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire et peinture
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 300 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pontoise (coefficient 1.1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 060 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 719 €/an
Calcul : 2 060 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 583 €/an
Base de calcul : Emprunt de 335 140 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 173 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 472 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 140 €/an
Calcul : 512 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 668 €
Revenus locatifs : +24 719 €
Charges déductibles : -61 668 €
Résultat foncier Année 1 : -36 949 €(Déficit de 36 949 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 549 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 368 €/an
Revenus locatifs : +24 719 €
Charges déductibles : -21 368 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 351 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15548.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 273 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 450 €(65% de 273 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 453 €/an
Calcul : 177 450 € × 3,636% = 6 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 719 €61 679 €11 594 €-36 960 €21 400 €15 560 €15 560 €
225 213 €21 075 €11 290 €4 138 €--11 421 €
325 718 €20 760 €10 976 €4 957 €--6 464 €
426 232 €20 435 €10 650 €5 797 €--667 €
526 757 €20 097 €10 312 €6 659 €---
627 292 €19 748 €9 963 €7 544 €---
727 837 €19 386 €9 601 €8 451 €---
828 394 €19 012 €9 227 €9 382 €---
928 962 €18 624 €8 839 €10 338 €---
1029 541 €18 222 €8 437 €11 319 €---
1130 132 €17 806 €8 021 €12 326 €---
1230 735 €17 375 €7 590 €13 360 €---
1331 350 €16 929 €7 144 €14 420 €---
1431 977 €16 467 €6 682 €15 509 €---
1532 616 €15 989 €6 204 €16 627 €---
1633 268 €15 493 €5 708 €17 775 €---
1733 934 €14 980 €5 195 €18 953 €---
1834 612 €14 449 €4 664 €20 163 €---
1935 305 €13 899 €4 114 €21 406 €---
2036 011 €13 329 €3 544 €22 682 €---
2136 731 €12 739 €2 954 €23 992 €---
2237 466 €12 128 €2 343 €25 338 €---
2338 215 €11 495 €1 710 €26 720 €---
2438 979 €10 840 €1 055 €28 139 €---
2539 759 €10 161 €377 €29 597 €---
TOTAL791 753 €453 119 €168 197 €338 634 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 338 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 191 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 191 €-6 420 €+11 611 €
2+5 191 €0 €+5 191 €
3+5 191 €0 €+5 191 €
4+5 191 €0 €+5 191 €
5+5 191 €+1 798 €+3 393 €
6+5 191 €+2 263 €+2 928 €
7+5 191 €+2 535 €+2 656 €
8+5 191 €+2 815 €+2 376 €
9+5 191 €+3 101 €+2 090 €
10+5 191 €+3 396 €+1 795 €
11+5 191 €+3 698 €+1 493 €
12+5 191 €+4 008 €+1 183 €
13+5 191 €+4 326 €+865 €
14+5 191 €+4 653 €+538 €
15+5 191 €+4 988 €+203 €
16+5 191 €+5 332 €-141 €
17+5 191 €+5 686 €-495 €
18+5 191 €+6 049 €-858 €
19+5 191 €+6 422 €-1 231 €
20+5 191 €+6 805 €-1 614 €
21+5 191 €+7 198 €-2 007 €
22+5 191 €+7 601 €-2 410 €
23+5 191 €+8 016 €-2 825 €
24+5 191 €+8 442 €-3 251 €
25+5 191 €+8 879 €-3 688 €
Total+129 775 €+101 590 €+28 185 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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