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Maison 4 pièces 74 m²

VilleGourin (56)
Surface74m²
Coût Total122 126€
Loyer Annuel6 832€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 820 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 862,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 74 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial NOTAIRE PARTENAIRE, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - GOURIN (56110)

Maison d'habitation à rénover proche centre-ville dont la distribution est la suivante :

  • Rez-de-chaussée : pièce commune salon-cuisine, une pièce, salle de bain, WC
  • Etage deux chambres, WC avec lave-mains
  • Jardin sur l'arrière Le tout sur 128 m²

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude NOTAIRE PARTENAIRE, SELARL - Notaires à Gourin - N° SIRET : 87842756600012

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Surface : 74 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/05/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 780 € et 2 440 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Gourin
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56110
Coordonnées : 48.139427, -3.604389
Total : 122 126€
Prix d'acquisition : 63 820€
Travaux : 53 200€
Valeur du bien : 117 020€
Frais de notaire : 5 106€
Coût estimé : 5 106€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6832€/an
Fourchette totale : 448€ - 723€/mois
Fourchette annuelle : 5380€ - 8674€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 026,67 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 974 €
Prix d'achat :63 820 €
Décote à l'achat :-12 154€ (-16.0%)
Marge achat-revente :-46 152€ (-60.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 126€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :596,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 632,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 803,27€
Coût de l'assurance :10 686,03€
Taxe foncière : 683,16€/an
Soit par mois : 56,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 569,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 688,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 200 €(719 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 700€
    Isolation toiture/combles: 74 m² × 50€/m² = 3700€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 832 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 126 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 683 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 252 €
Revenus locatifs : +6 832 €
Charges déductibles : -58 252 €
Résultat foncier Année 1 : -51 421 €(Déficit de 51 421 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 021 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 052 €/an
Revenus locatifs : +6 832 €
Charges déductibles : -5 052 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 779 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30020.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 820 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 483 €(65% de 63 820 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 508 €/an
Calcul : 41 483 € × 3,636% = 1 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 832 €58 256 €3 946 €-51 425 €21 400 €30 025 €30 025 €
26 968 €4 950 €3 839 €2 019 €--28 006 €
37 108 €4 840 €3 729 €2 268 €--25 738 €
47 250 €4 726 €3 615 €2 524 €--23 214 €
57 395 €4 608 €3 498 €2 787 €--20 427 €
67 543 €4 487 €3 376 €3 056 €--17 371 €
77 694 €4 361 €3 251 €3 332 €--14 039 €
87 847 €4 231 €3 121 €3 616 €--10 423 €
98 004 €4 097 €2 987 €3 907 €--6 516 €
108 164 €3 959 €2 848 €4 205 €--2 311 €
118 328 €3 816 €2 705 €4 512 €---
128 494 €3 668 €2 558 €4 826 €---
138 664 €3 516 €2 405 €5 149 €---
148 837 €3 358 €2 247 €5 480 €---
159 014 €3 195 €2 084 €5 819 €---
169 194 €3 026 €1 916 €6 168 €---
179 378 €2 852 €1 742 €6 526 €---
189 566 €2 673 €1 562 €6 893 €---
199 757 €2 487 €1 376 €7 270 €---
209 952 €2 295 €1 185 €7 657 €---
2110 151 €2 097 €986 €8 055 €---
2210 354 €1 892 €781 €8 462 €---
2310 562 €1 680 €570 €8 881 €---
2410 773 €1 462 €351 €9 311 €---
2510 988 €1 236 €125 €9 752 €---
TOTAL218 819 €137 768 €56 803 €81 051 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 051 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 832 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 435 €-6 420 €+7 855 €
2+1 435 €0 €+1 435 €
3+1 435 €0 €+1 435 €
4+1 435 €0 €+1 435 €
5+1 435 €0 €+1 435 €
6+1 435 €0 €+1 435 €
7+1 435 €0 €+1 435 €
8+1 435 €0 €+1 435 €
9+1 435 €0 €+1 435 €
10+1 435 €0 €+1 435 €
11+1 435 €+660 €+775 €
12+1 435 €+1 448 €-13 €
13+1 435 €+1 545 €-110 €
14+1 435 €+1 644 €-209 €
15+1 435 €+1 746 €-311 €
16+1 435 €+1 850 €-415 €
17+1 435 €+1 958 €-523 €
18+1 435 €+2 068 €-633 €
19+1 435 €+2 181 €-746 €
20+1 435 €+2 297 €-862 €
21+1 435 €+2 416 €-981 €
22+1 435 €+2 539 €-1 104 €
23+1 435 €+2 664 €-1 229 €
24+1 435 €+2 793 €-1 358 €
25+1 435 €+2 926 €-1 491 €
Total+35 875 €+24 315 €+11 560 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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