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Maison à vendre

Bien expiré
VillePuy-l'Évêque (46)
Surface87m²
Coût Total109 620€
Loyer Annuel7 386€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 022,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Jardin, calme

Vous recherchez votre première maison ou un bien locatif ? Cette jolie maison pourrait vous convenir. Située à 5 minutes de Prayssac, dans un quartier résidentiel des années 60, cette maison sur 2 niveaux présente double garage, 3 chambres, 2 pièces de vie, et un jardin nécessitant peu d'entretien et établi en terrasses vous permettant d'avoir un potager et un espace détente. Techniques: double vitrage pvc, insert à granules, ballon électrique, isolation du toit par laine soufflée, raccordée au tout à l'égout. Curieux d'en savoir plus, contactez nous pour planifier votre visite.

Ville : Puy-l'Évêque
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46700
Coordonnées : 44.516910, 1.135590
Total : 109 620€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 102 500€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.59€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7386€/an
Fourchette totale : 487€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 5841€ - 9339€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 401,35 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :121 917 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-32 917€ (-27.0%)
Marge achat-revente :12 297€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 566,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 986,47€
Coût de l'assurance :9 317,70€
Taxe foncière : 738,58€/an
Soit par mois : 61,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 615,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 627,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-12,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon présente quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 386 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 620 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 149 €
Revenus locatifs : +7 386 €
Charges déductibles : -18 149 €
Résultat foncier Année 1 : -10 764 €(Déficit de 10 764 €)
Imputable sur revenu global : 10 764 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 649 €/an
Revenus locatifs : +7 386 €
Charges déductibles : -4 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 736 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 386 €18 153 €3 542 €-10 767 €10 767 €--
27 534 €4 557 €3 446 €2 976 €---
37 684 €4 458 €3 347 €3 226 €---
47 838 €4 356 €3 245 €3 482 €---
57 995 €4 251 €3 139 €3 744 €---
68 155 €4 142 €3 030 €4 013 €---
78 318 €4 029 €2 918 €4 289 €---
88 484 €3 913 €2 801 €4 571 €---
98 654 €3 792 €2 681 €4 861 €---
108 827 €3 668 €2 557 €5 159 €---
119 003 €3 540 €2 428 €5 464 €---
129 183 €3 407 €2 296 €5 776 €---
139 367 €3 270 €2 159 €6 097 €---
149 554 €3 128 €2 017 €6 426 €---
159 745 €2 982 €1 871 €6 763 €---
169 940 €2 831 €1 720 €7 109 €---
1710 139 €2 675 €1 564 €7 464 €---
1810 342 €2 513 €1 402 €7 828 €---
1910 549 €2 347 €1 235 €8 202 €---
2010 760 €2 175 €1 063 €8 585 €---
2110 975 €1 997 €885 €8 978 €---
2211 194 €1 813 €701 €9 382 €---
2311 418 €1 623 €511 €9 796 €---
2411 647 €1 426 €315 €10 220 €---
2511 880 €1 224 €112 €10 656 €---
TOTAL236 570 €92 269 €50 986 €144 301 €10 767 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 230 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 386 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 551 €-3 230 €+4 781 €
2+1 551 €+893 €+658 €
3+1 551 €+968 €+583 €
4+1 551 €+1 045 €+506 €
5+1 551 €+1 123 €+428 €
6+1 551 €+1 204 €+347 €
7+1 551 €+1 287 €+264 €
8+1 551 €+1 371 €+180 €
9+1 551 €+1 458 €+93 €
10+1 551 €+1 548 €+3 €
11+1 551 €+1 639 €-88 €
12+1 551 €+1 733 €-182 €
13+1 551 €+1 829 €-278 €
14+1 551 €+1 928 €-377 €
15+1 551 €+2 029 €-478 €
16+1 551 €+2 133 €-582 €
17+1 551 €+2 239 €-688 €
18+1 551 €+2 349 €-798 €
19+1 551 €+2 461 €-910 €
20+1 551 €+2 576 €-1 025 €
21+1 551 €+2 694 €-1 143 €
22+1 551 €+2 815 €-1 264 €
23+1 551 €+2 939 €-1 388 €
24+1 551 €+3 066 €-1 515 €
25+1 551 €+3 197 €-1 646 €
Total+38 775 €+43 290 €+-4 515 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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