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Duplex 4 pièces 82 m²

Bien expiré
VilleAlençon (61)
Surface82m²
Coût Total140 800€
Loyer Annuel8 877€
Rentabilité6.30%
Cashflow/mois-173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 341,46 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 82 m²

L'agence Lair immobilier Grande Rue vous propose un très bel appartement en duplex à vendre quartier gare avec garage privatif, jardin commun et cave.

Situé dans une petite copropriété résidentielle et calme, il comprend une entrée avec placard, une chambre, un dressing, une salle d'eau et WC séparé, un séjour-salon très lumineux avec balcon/terrasse et vue dégagée, une cuisine aménagée équipée, une arrière cuisine et au dessus, une mezzanine à usage de bureau, et belle chambre avec salle de bains et WC. Copropriété agréable - faibles charges! Chauffage individuel.

Si vous souhaitez visiter ce bien, vous pouvez nous contacter au [Coordonnées masquées]

Surface : 82 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 21 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/02/2024

Consommation énergie primaire : 153 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.432064, 0.099273
Total : 140 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 132 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 740€/mois
Loyer annuel estimé : 8877€/an
Fourchette totale : 551€ - 993€/mois
Fourchette annuelle : 6615€ - 11912€/an
Rentabilité brute :6.30%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 138,89 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 389 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :+16 611€ (+17.8%)
Marge achat-revente :-47 411€ (-50.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :41,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 730,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 159,77€
Coût de l'assurance :12 320,00€
Taxe foncière : 887,70€/an
Soit par mois : 73,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 108,33€/mois
Soit par an : 1 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 739,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen présumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture, vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité, revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité, revêtement de sol si nécessaire
Quantité: mezzanine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - mezzanine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité). Main d'œuvre: 2000€
  • Cuisine:7 500€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€/m² = 6000€ (incluant mise à jour des éléments, peinture, vérification plomberie et électricité). Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafonds, vérification électricité). Main d'œuvre: 300€
  • Chambre:1 500€
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafonds, vérification électricité, revêtement de sol). Main d'œuvre: 300€
  • Mezzanine:1 500€
    Rafraîchissement mezzanine: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafonds, vérification électricité, revêtement de sol). Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 740 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 877 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 586 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 888 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 300 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 267 €
Revenus locatifs : +8 877 €
Charges déductibles : -29 267 €
Résultat foncier Année 1 : -20 390 €(Déficit de 20 390 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 690 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 267 €/an
Revenus locatifs : +8 877 €
Charges déductibles : -7 267 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 610 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9690.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 877 €29 271 €4 591 €-20 394 €10 700 €9 694 €9 694 €
29 055 €7 148 €4 467 €1 907 €--7 788 €
39 236 €7 020 €4 340 €2 215 €--5 573 €
49 420 €6 888 €4 208 €2 532 €--3 041 €
59 609 €6 752 €4 071 €2 857 €--184 €
69 801 €6 611 €3 930 €3 190 €---
79 997 €6 465 €3 785 €3 532 €---
810 197 €6 315 €3 634 €3 882 €---
910 401 €6 159 €3 479 €4 242 €---
1010 609 €5 998 €3 318 €4 610 €---
1110 821 €5 832 €3 152 €4 989 €---
1211 037 €5 660 €2 980 €5 377 €---
1311 258 €5 483 €2 802 €5 775 €---
1411 483 €5 299 €2 619 €6 184 €---
1511 713 €5 110 €2 429 €6 603 €---
1611 947 €4 914 €2 233 €7 033 €---
1712 186 €4 711 €2 031 €7 475 €---
1812 430 €4 502 €1 821 €7 928 €---
1912 678 €4 286 €1 605 €8 393 €---
2012 932 €4 062 €1 382 €8 870 €---
2113 191 €3 831 €1 150 €9 360 €---
2213 455 €3 592 €912 €9 862 €---
2313 724 €3 345 €665 €10 378 €---
2413 998 €3 090 €410 €10 908 €---
2514 278 €2 827 €146 €11 451 €---
TOTAL284 332 €155 172 €66 160 €129 160 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 160 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 877 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 864 €-3 210 €+5 074 €
2+1 864 €0 €+1 864 €
3+1 864 €0 €+1 864 €
4+1 864 €0 €+1 864 €
5+1 864 €0 €+1 864 €
6+1 864 €+902 €+962 €
7+1 864 €+1 059 €+805 €
8+1 864 €+1 165 €+699 €
9+1 864 €+1 272 €+592 €
10+1 864 €+1 383 €+481 €
11+1 864 €+1 497 €+367 €
12+1 864 €+1 613 €+251 €
13+1 864 €+1 733 €+131 €
14+1 864 €+1 855 €+9 €
15+1 864 €+1 981 €-117 €
16+1 864 €+2 110 €-246 €
17+1 864 €+2 242 €-378 €
18+1 864 €+2 378 €-514 €
19+1 864 €+2 518 €-654 €
20+1 864 €+2 661 €-797 €
21+1 864 €+2 808 €-944 €
22+1 864 €+2 959 €-1 095 €
23+1 864 €+3 113 €-1 249 €
24+1 864 €+3 272 €-1 408 €
25+1 864 €+3 435 €-1 571 €
Total+46 600 €+38 748 €+7 852 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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