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Maison à Maure-De-Bretagne

Bien expiré
VilleMaure-de-Bretagne (35)
Surface73
Coût Total110 776
Loyer Annuel7 295
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-290
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 63 200 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 865,75 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 73 m², 3 pièces, 2600 m² de terrain

Viager Occupé, Duh perpétuel, Vente à Terme 10 ans : 1 Tête : homme de 70 ans.

Valeur Vénale de la maison : 165 000 euros

Payable : Bouquet de 63 200 euros + rente mensuelle de 263 euros (sur 10 ans)

Achat mesuré, pas d'aléas liés à l'espérance de vie du vendeur.

Revalorisation prévue de la rente de 30% si le vendeur décide d'abandonner son droit d'usage et d'habitation.

Idéal investisseur, constituez votre patrimoine à un prix imbattable avec cette longère en pierre, au calme sur une terrain de plus de 2500m2.

Actuellement composée de 73m2 habitable, elle est évolutive avec son grand double garage et son grenier aménageable.

N'hésitez plus une visite s'impose.

Visite virtuelle possible sur demande. Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 8,00% Ttc du prix hors honoraires.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier Capifrance - Votre agent commercial (Rsac N°795 272 467 - Greffe de Nantes) Kristell Herpe Entrepreneur Individuel [Coordonnées masquées] - Réf.914671

Ville : Maure-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35330
Coordonnées : 47.891420, -1.989650
Total : 110 776
Prix d'acquisition : 63 200
Travaux : 42 520
Valeur du bien : 105 720
Frais de notaire : 5 056
Coût estimé : 5 056
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 608€/mois
Loyer annuel estimé : 7295€/an
Fourchette totale : 489€ - 756€/mois
Fourchette annuelle : 5869€ - 9067€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 776
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :540,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,23€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 573,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 348,44
Coût de l'assurance :9 969,84
Taxe foncière : 729,47€/an
Soit par mois : 60,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 263,00€/mois
Soit par an : 3 156,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 607,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 897,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-289,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 520(582 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 920
    Isolation toiture/combles: 73 m² × 40€/m² = 2920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maure-de-Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 520✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 608 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 295 €/an
Calcul : 608 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 776 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 729 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 156 €/an
Calcul : 263 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 369
Revenus locatifs : +7 295
Charges déductibles : -50 369
Résultat foncier Année 1 : -43 074(Déficit de 43 074 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 674
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 849 €/an
Revenus locatifs : +7 295
Charges déductibles : -7 849
Résultat foncier Années 2+ : -554 €/an(Déficit de 554 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21673.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 080(65% de 63 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 494 €/an
Calcul : 41 080 € × 3,636% = 1 494
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 29550 3723 568-43 07721 400 €21 677 €21 677 €
27 4417 7563 471-315315 €-21 677 €
37 5897 6563 372-6767 €-21 677 €
47 7417 5533 269188--21 489 €
57 8967 4473 162450--21 040 €
68 0547 3373 052717--20 322 €
78 2157 2232 939992--19 330 €
88 3797 1062 8211 274--18 056 €
98 5476 9842 7001 563--16 494 €
108 7186 8592 5751 859--14 635 €
118 8926 7302 4452 162--12 473 €
129 0706 5962 3122 474---
139 2516 4582 1742 794---
149 4376 3152 0313 121---
159 6256 1681 8843 457---
169 8186 0161 7313 802---
1710 0145 8581 5744 156---
1810 2145 6961 4124 519---
1910 4195 5281 2444 891---
2010 6275 3551 0705 273---
2110 8405 1758915 664---
2211 0564 9907066 066---
2311 2784 7995156 479---
2411 5034 6013176 902---
2511 7334 3971137 336---
TOTAL233 653200 97551 34832 67821 782Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 534
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 32 678
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 295 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 532-6 420+7 952
2+1 532-95+1 627
3+1 532-20+1 552
4+1 5320+1 532
5+1 5320+1 532
6+1 5320+1 532
7+1 5320+1 532
8+1 5320+1 532
9+1 5320+1 532
10+1 5320+1 532
11+1 5320+1 532
12+1 532+742+790
13+1 532+838+694
14+1 532+936+596
15+1 532+1 037+495
16+1 532+1 141+391
17+1 532+1 247+285
18+1 532+1 356+176
19+1 532+1 467+65
20+1 532+1 582-50
21+1 532+1 699-167
22+1 532+1 820-288
23+1 532+1 944-412
24+1 532+2 070-538
25+1 532+2 201-669
Total+38 300+13 545+24 755
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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