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Appartement 4 pièces 70 m²

VilleÉchirolles (38)
Surface70m²
Coût Total154 220€
Loyer Annuel9 285€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 557,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 transformé en T3

Echirolles, Rue Commandant Lenoir, avec Nicolas SAPIN(ei) Venez découvrir ce bel appartement ni chaud au cinquième étage avec ascenseur. Vous disposez d'une belle pièce de vie avec possibilité de retrouver une chambre supplémentaire avec accès au balcon face à la chaîne de Belledonne. Également une cuisine séparée avec loggia, deux chambres, un dressing, une salle de bain et toilette séparé. Pour votre confort: double vitrage, volets électriques, porte blindée. Une cave complète ce bien.

Cette annonce référence 332316 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier NICOLAS SAPIN (EI) immatriculé au RSAC de GRENOBLE (38000) sous le numéro 84991976600014.

Prix du bien : 109 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 1 765 Charges prévisionnelles annuelles : 1 440,00 €

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 332316 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 1765 Charges prévisionnelles annuelles : 1440 €

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.150585, 5.702917
Total : 154 220€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 36 500€
Valeur du bien : 145 500€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9285€/an
Fourchette totale : 607€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 7287€ - 11832€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 590,07 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 305 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-2 305€ (-2.1%)
Marge achat-revente :-42 915€ (-38.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :753,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :43,70€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 796,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 730,83€
Coût de l'assurance :13 108,70€
Taxe foncière : 928,51€/an
Soit par mois : 77,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 773,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 994,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-220,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour pour conformité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises et éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais nécessite une mise aux normes
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 500 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 285 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 929 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 371 €
Revenus locatifs : +9 285 €
Charges déductibles : -44 371 €
Résultat foncier Année 1 : -35 085 €(Déficit de 35 085 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 685 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 871 €/an
Revenus locatifs : +9 285 €
Charges déductibles : -7 871 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 415 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13685.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 285 €44 375 €4 983 €-35 090 €21 400 €13 690 €13 690 €
29 471 €7 741 €4 848 €1 730 €--11 960 €
39 660 €7 602 €4 709 €2 059 €--9 902 €
49 853 €7 458 €4 565 €2 395 €--7 506 €
510 051 €7 310 €4 417 €2 741 €--4 765 €
610 252 €7 156 €4 263 €3 095 €--1 670 €
710 457 €6 998 €4 105 €3 459 €---
810 666 €6 834 €3 941 €3 832 €---
910 879 €6 665 €3 772 €4 214 €---
1011 097 €6 490 €3 597 €4 607 €---
1111 319 €6 309 €3 416 €5 009 €---
1211 545 €6 123 €3 230 €5 422 €---
1311 776 €5 930 €3 037 €5 846 €---
1412 011 €5 731 €2 838 €6 281 €---
1512 252 €5 525 €2 632 €6 727 €---
1612 497 €5 312 €2 419 €7 184 €---
1712 747 €5 093 €2 200 €7 654 €---
1813 001 €4 866 €1 973 €8 136 €---
1913 261 €4 631 €1 738 €8 630 €---
2013 527 €4 389 €1 496 €9 138 €---
2113 797 €4 138 €1 245 €9 659 €---
2214 073 €3 880 €987 €10 194 €---
2314 355 €3 612 €719 €10 742 €---
2414 642 €3 336 €443 €11 306 €---
2514 935 €3 051 €158 €11 884 €---
TOTAL297 406 €180 552 €71 731 €116 853 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 853 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 285 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 950 €-6 420 €+8 370 €
2+1 950 €0 €+1 950 €
3+1 950 €0 €+1 950 €
4+1 950 €0 €+1 950 €
5+1 950 €0 €+1 950 €
6+1 950 €0 €+1 950 €
7+1 950 €+537 €+1 413 €
8+1 950 €+1 150 €+800 €
9+1 950 €+1 264 €+686 €
10+1 950 €+1 382 €+568 €
11+1 950 €+1 503 €+447 €
12+1 950 €+1 627 €+323 €
13+1 950 €+1 754 €+196 €
14+1 950 €+1 884 €+66 €
15+1 950 €+2 018 €-68 €
16+1 950 €+2 155 €-205 €
17+1 950 €+2 296 €-346 €
18+1 950 €+2 441 €-491 €
19+1 950 €+2 589 €-639 €
20+1 950 €+2 741 €-791 €
21+1 950 €+2 898 €-948 €
22+1 950 €+3 058 €-1 108 €
23+1 950 €+3 223 €-1 273 €
24+1 950 €+3 392 €-1 442 €
25+1 950 €+3 565 €-1 615 €
Total+48 750 €+35 056 €+13 694 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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