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Appartement 4 pièces

VilleMuret (31)
Surface53.41m²
Coût Total105 620€
Loyer Annuel6 771€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 53.41 m²
Prix au m² : 1 366,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

Profitez de frais de notaire réduits (2.5%).   Promologis vend au 7 Square Tassigny à Muret un T4 de 54 m2. A proximité des commerces, des écoles et des transports.   Au 3ème étage sans ascenseur, le logement se compose d'une entrée, d'un séjour, de 3 chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés. Un petit balcon et une cave complètent ce bien.   Logement en très bon état. Chauffage individuel au gaz. Double vitrage.   Prix de vente : 73 000EUR Charges de copropriété : 790EUR/an Taxe foncière : 1 000EUR/an

Ville : Muret
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31600
Coordonnées : 43.466168, 1.327547
Total : 105 620€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 26 780€
Valeur du bien : 99 780€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.41m²
Loyer prédit : 10.56€/m²/mois
Fourchette : 8.77€ - 12.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 564€/mois
Loyer annuel estimé : 6771€/an
Fourchette totale : 468€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 5618€ - 8161€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 7.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 011,9 €/m²
Basé sur :261 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 456 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-34 456€ (-32.1%)
Marge achat-revente :1 836€ (1.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 007,58€
Coût de l'assurance :9 241,75€
Taxe foncière : 1 000,00€/an
Soit par mois : 83,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 65,83€/mois
Soit par an : 790,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 564,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - Parquet en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - Murs légèrement abîmés nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 780 €(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation salle de bain complète: 4800€ (6m² × 800€/m²), Carrelage murs et sol: 2400€ (30m² × 80€/m²), Main d'œuvre: 2400€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 42 m² × 60€/m² = 2520€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 42 m² × 40€/m² = 1680€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Muret (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 564 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 771 €/an
Calcul : 564 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 650 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 620 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 790 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 590 €
Revenus locatifs : +6 771 €
Charges déductibles : -32 590 €
Résultat foncier Année 1 : -25 819 €(Déficit de 25 819 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 119 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 810 €/an
Revenus locatifs : +6 771 €
Charges déductibles : -5 810 €
Résultat foncier Années 2+ : 961 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15118.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 771 €32 593 €3 654 €-25 822 €10 700 €15 122 €15 122 €
26 907 €5 718 €3 558 €1 189 €--13 933 €
37 045 €5 619 €3 459 €1 426 €--12 507 €
47 186 €5 516 €3 356 €1 670 €--10 838 €
57 329 €5 410 €3 250 €1 920 €--8 918 €
67 476 €5 300 €3 140 €2 176 €--6 742 €
77 625 €5 186 €3 026 €2 440 €--4 302 €
87 778 €5 068 €2 908 €2 710 €--1 591 €
97 934 €4 945 €2 786 €2 988 €---
108 092 €4 819 €2 659 €3 273 €---
118 254 €4 688 €2 528 €3 566 €---
128 419 €4 552 €2 392 €3 867 €---
138 587 €4 411 €2 252 €4 176 €---
148 759 €4 266 €2 106 €4 494 €---
158 934 €4 115 €1 955 €4 820 €---
169 113 €3 959 €1 799 €5 154 €---
179 295 €3 797 €1 637 €5 498 €---
189 481 €3 630 €1 470 €5 852 €---
199 671 €3 456 €1 297 €6 215 €---
209 864 €3 277 €1 117 €6 588 €---
2110 062 €3 091 €931 €6 971 €---
2210 263 €2 898 €738 €7 365 €---
2310 468 €2 699 €539 €7 769 €---
2410 677 €2 492 €333 €8 185 €---
2510 891 €2 278 €119 €8 613 €---
TOTAL216 883 €133 779 €53 008 €83 103 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 103 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 771 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 422 €-3 210 €+4 632 €
2+1 422 €0 €+1 422 €
3+1 422 €0 €+1 422 €
4+1 422 €0 €+1 422 €
5+1 422 €0 €+1 422 €
6+1 422 €0 €+1 422 €
7+1 422 €0 €+1 422 €
8+1 422 €0 €+1 422 €
9+1 422 €+419 €+1 003 €
10+1 422 €+982 €+440 €
11+1 422 €+1 070 €+352 €
12+1 422 €+1 160 €+262 €
13+1 422 €+1 253 €+169 €
14+1 422 €+1 348 €+74 €
15+1 422 €+1 446 €-24 €
16+1 422 €+1 546 €-124 €
17+1 422 €+1 650 €-228 €
18+1 422 €+1 756 €-334 €
19+1 422 €+1 864 €-442 €
20+1 422 €+1 976 €-554 €
21+1 422 €+2 091 €-669 €
22+1 422 €+2 209 €-787 €
23+1 422 €+2 331 €-909 €
24+1 422 €+2 456 €-1 034 €
25+1 422 €+2 584 €-1 162 €
Total+35 550 €+24 931 €+10 619 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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