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A vendre Maison de village à rénover - P5 à Rouvres-en-Woëvr

Bien expiré
VilleRouvres-en-Woëvre (55)
Surface126.2m²
Coût Total168 980€
Loyer Annuel11 084€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 126.2 m²
Prix au m² : 760,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

En exclusivité, je vous propose cette charmante maison de village individuelle d'environ 126 m2 avec double garage et son jardin.   Située en plein coeur de la commune, vous serez séduit par son potentiel et son cachet. L'habitation érigéé sur 2 niveaux comprend au rez-de-chaussée 1 cuisine, salon et salle à manger. A l'étage, 3 chambres, une salle d'eau et un grenier. En sous-sol, vous trouverez également une grande cave.   Proche d'Étain, Bouligny et Conflans-en-Jarnisy vous profiterez de nombreuses commodités.   Cette maison correspond à votre recherche et vous souhaitez la visiter, Contactez Corinne Chilliard Cabinet Wurm Immobilier Par téléphone au 06.27.40.64.29 ou par mail corinne.chilliard@immo-cw.fr   Cette annonce vous est proposée par CHILLIARD Corinne - EIRL - NoRSAC: 907 561 096, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Val de Briey

  • http://www.immo-cw.fr/
Ville : Rouvres-en-Woëvre
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55400
Coordonnées : 49.216783, 5.689863
Total : 168 980€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 65 300€
Valeur du bien : 161 300€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126.2m²
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.82€ - 9.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 924€/mois
Loyer annuel estimé : 11084€/an
Fourchette totale : 735€ - 1162€/mois
Fourchette annuelle : 8814€ - 13939€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 895,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 806,11€
Coût de l'assurance :14 785,75€
Taxe foncière : 1 108,44€/an
Soit par mois : 92,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 923,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 987,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 418 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 126.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (126.2 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: environ 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, remplacement du mobilier si nécessaire.
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique pour la maison
Raison: Normes électriques à respecter.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire.
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer la conformité et l'efficacité des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 300 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:6 300€
    Isolation toiture/combles: 126.2 m² × 50€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 900€ = 14400€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (mobilier, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:600€
    Rénovation légère salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (peinture, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification et remplacement plomberie: estimation pour toute la maison = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouvres-en-Woëvre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 924 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 084 €/an
Calcul : 924 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 980 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 108 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 840 €
Revenus locatifs : +11 084 €
Charges déductibles : -72 840 €
Résultat foncier Année 1 : -61 756 €(Déficit de 61 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 356 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 540 €/an
Revenus locatifs : +11 084 €
Charges déductibles : -7 540 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 544 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40355.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 084 €72 846 €5 846 €-61 761 €21 400 €40 361 €40 361 €
211 306 €7 392 €5 693 €3 914 €--36 448 €
311 532 €7 234 €5 534 €4 298 €--32 149 €
411 763 €7 070 €5 370 €4 693 €--27 456 €
511 998 €6 899 €5 200 €5 099 €--22 357 €
612 238 €6 723 €5 024 €5 515 €--16 843 €
712 483 €6 541 €4 841 €5 942 €--10 901 €
812 732 €6 352 €4 652 €6 380 €--4 521 €
912 987 €6 157 €4 457 €6 831 €---
1013 247 €5 954 €4 254 €7 293 €---
1113 512 €5 744 €4 044 €7 768 €---
1213 782 €5 527 €3 827 €8 255 €---
1314 058 €5 302 €3 602 €8 756 €---
1414 339 €5 069 €3 369 €9 270 €---
1514 626 €4 828 €3 128 €9 798 €---
1614 918 €4 578 €2 878 €10 340 €---
1715 216 €4 319 €2 620 €10 897 €---
1815 521 €4 052 €2 352 €11 469 €---
1915 831 €3 774 €2 074 €12 057 €---
2016 148 €3 487 €1 787 €12 661 €---
2116 471 €3 189 €1 489 €13 281 €---
2216 800 €2 881 €1 181 €13 919 €---
2317 136 €2 562 €862 €14 574 €---
2417 479 €2 232 €532 €15 247 €---
2517 828 €1 890 €190 €15 939 €---
TOTAL355 035 €192 603 €84 806 €162 432 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 432 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 084 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 328 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 328 €-6 420 €+8 748 €
2+2 328 €0 €+2 328 €
3+2 328 €0 €+2 328 €
4+2 328 €0 €+2 328 €
5+2 328 €0 €+2 328 €
6+2 328 €0 €+2 328 €
7+2 328 €0 €+2 328 €
8+2 328 €0 €+2 328 €
9+2 328 €+693 €+1 635 €
10+2 328 €+2 188 €+140 €
11+2 328 €+2 330 €-2 €
12+2 328 €+2 476 €-148 €
13+2 328 €+2 627 €-299 €
14+2 328 €+2 781 €-453 €
15+2 328 €+2 939 €-611 €
16+2 328 €+3 102 €-774 €
17+2 328 €+3 269 €-941 €
18+2 328 €+3 441 €-1 113 €
19+2 328 €+3 617 €-1 289 €
20+2 328 €+3 798 €-1 470 €
21+2 328 €+3 984 €-1 656 €
22+2 328 €+4 176 €-1 848 €
23+2 328 €+4 372 €-2 044 €
24+2 328 €+4 574 €-2 246 €
25+2 328 €+4 782 €-2 454 €
Total+58 200 €+48 730 €+9 470 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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