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Appartement à vendre

VillePlaisir (78)
Surface98m²
Coût Total284 920€
Loyer Annuel18 393€
Rentabilité6.46%
Cashflow/mois-130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 241 500 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 464,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 33 m²), 3 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, calme, Exposition est, Gardien, Interphone

Belle opportunité pour ce bien dont le RAVALEMENT avec isolation a été déjà voté et payé! Situé dans une résidence familiale avec des espaces verts, aire de jeux et gardien, avec les commodités à proximité (écoles, commerces et transports), ce grand appartement de 5 pièces de 98 m² vous propose un double séjour parqueté de 33 m² avec un balcon, une belle cuisine équipée avec son cellier, 3 chambres parquetées (possibilité 4), 2 dressings, une salle de bains décorée avec goût, une salle d'eau et un WC séparé. Double vitrage partout avec volets roulants électriques. A votre disposition, un parking et une cave.

Ville : Plaisir
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78370
Coordonnées : 48.820917, 1.948640
Total : 284 920€
Prix d'acquisition : 241 500€
Travaux : 24 100€
Valeur du bien : 265 600€
Frais de notaire : 19 320€
Coût estimé : 19 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 15.64€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 18.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1533€/mois
Loyer annuel estimé : 18393€/an
Fourchette totale : 1278€ - 1838€/mois
Fourchette annuelle : 15342€ - 22051€/an
Rentabilité brute :6.46%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 978,26 €/m²
Basé sur :227 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :291 869 €
Prix d'achat :241 500 €
Décote à l'achat :-50 369€ (-17.3%)
Marge achat-revente :6 949€ (2.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 426,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :83,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 509,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 993,00€
Coût de l'assurance :24 930,50€
Taxe foncière : 1 839,30€/an
Soit par mois : 153,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 532,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 662,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-130,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 187 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (vérifier l'état actuel)
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol (parquet ou autre) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 100 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (moyenne installation incluse) + Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (peinture, joints, robinetterie) + Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plaisir (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 393 €/an
Calcul : 1 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 847 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 997 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 839 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 784 €
Revenus locatifs : +18 393 €
Charges déductibles : -36 784 €
Résultat foncier Année 1 : -18 391 €(Déficit de 18 391 €)
Imputable sur revenu global : 18 391 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 684 €/an
Revenus locatifs : +18 393 €
Charges déductibles : -12 684 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 709 €/an
Prix d'achat du bien : 241 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 156 975 €(65% de 241 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 708 €/an
Calcul : 156 975 € × 3,636% = 5 708 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 393 €36 793 €9 856 €-18 400 €18 400 €--
218 761 €12 435 €9 598 €6 326 €---
319 136 €12 167 €9 331 €6 969 €---
419 519 €11 890 €9 054 €7 628 €---
519 909 €11 604 €8 767 €8 305 €---
620 307 €11 307 €8 470 €9 001 €---
720 714 €10 999 €8 163 €9 714 €---
821 128 €10 681 €7 844 €10 447 €---
921 550 €10 351 €7 514 €11 199 €---
1021 981 €10 009 €7 173 €11 972 €---
1122 421 €9 656 €6 819 €12 765 €---
1222 869 €9 290 €6 453 €13 580 €---
1323 327 €8 910 €6 074 €14 417 €---
1423 793 €8 518 €5 681 €15 276 €---
1524 269 €8 111 €5 274 €16 158 €---
1624 755 €7 690 €4 853 €17 065 €---
1725 250 €7 253 €4 417 €17 996 €---
1825 755 €6 802 €3 965 €18 953 €---
1926 270 €6 334 €3 497 €19 936 €---
2026 795 €5 850 €3 013 €20 946 €---
2127 331 €5 348 €2 511 €21 983 €---
2227 878 €4 829 €1 992 €23 049 €---
2328 435 €4 291 €1 454 €24 145 €---
2429 004 €3 734 €897 €25 270 €---
2529 584 €3 157 €320 €26 427 €---
TOTAL589 134 €238 006 €142 993 €351 128 €18 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 520 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 351 128 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 863 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 863 €-5 520 €+9 383 €
2+3 863 €+1 898 €+1 965 €
3+3 863 €+2 091 €+1 772 €
4+3 863 €+2 289 €+1 574 €
5+3 863 €+2 492 €+1 371 €
6+3 863 €+2 700 €+1 163 €
7+3 863 €+2 914 €+949 €
8+3 863 €+3 134 €+729 €
9+3 863 €+3 360 €+503 €
10+3 863 €+3 592 €+271 €
11+3 863 €+3 830 €+33 €
12+3 863 €+4 074 €-211 €
13+3 863 €+4 325 €-462 €
14+3 863 €+4 583 €-720 €
15+3 863 €+4 848 €-985 €
16+3 863 €+5 119 €-1 256 €
17+3 863 €+5 399 €-1 536 €
18+3 863 €+5 686 €-1 823 €
19+3 863 €+5 981 €-2 118 €
20+3 863 €+6 284 €-2 421 €
21+3 863 €+6 595 €-2 732 €
22+3 863 €+6 915 €-3 052 €
23+3 863 €+7 243 €-3 380 €
24+3 863 €+7 581 €-3 718 €
25+3 863 €+7 928 €-4 065 €
Total+96 575 €+105 338 €+-8 763 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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