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T4 66m2 Rdc+ 3 chambres A rénover

VilleBesançon (25)
Surface66m²
Coût Total125 120€
Loyer Annuel8 842€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-200€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 272,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre T4 de 66m2 situé 76 rue de Chaleuzeule. Rdc surélevé. Balcon. Cellier attenant à la cuisine. Cave. Couloir de distribution des pièces, 2 chambres, salon, séjour. Salle de bains avec douche (rénovation récente). Chauffage collectif. Ensemble des fenêtres et porte-fenêtre changées à l'été 2022, produits de très bonne qualités. Logement totalement défraichi au niveau des embellissements, à rénover. Les diagnostics vente sont en cours de réalisation. Charges copropriété 2400,00 euros/an (dont 1900,00 euros de récupérable locatif en cas de location). Prix de vente : 84 000,00 euros. AGENCE BISONTINE IMMOBILIERE

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.249190, 6.052240
Total : 125 120€
Prix d'acquisition : 84 000€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 118 400€
Frais de notaire : 6 720€
Coût estimé : 6 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 11.16€/m²/mois
Fourchette : 8.74€ - 14.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 737€/mois
Loyer annuel estimé : 8842€/an
Fourchette totale : 577€ - 941€/mois
Fourchette annuelle : 6925€ - 11290€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 768,93 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 749 €
Prix d'achat :84 000 €
Décote à l'achat :-32 749€ (-28.1%)
Marge achat-revente :-8 371€ (-7.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 662,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 794,06€
Coût de l'assurance :10 948,00€
Taxe foncière : 884,18€/an
Soit par mois : 73,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 736,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-199,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir en bon état nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir - Rafraîchissement:400€
    Peinture murs couloir: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 737 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 842 €/an
Calcul : 737 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 324 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 120 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 884 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 446 €
Revenus locatifs : +8 842 €
Charges déductibles : -42 446 €
Résultat foncier Année 1 : -33 605 €(Déficit de 33 605 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 205 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 046 €/an
Revenus locatifs : +8 842 €
Charges déductibles : -8 046 €
Résultat foncier Années 2+ : 795 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12204.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 600 €(65% de 84 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 985 €/an
Calcul : 54 600 € × 3,636% = 1 985 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 842 €42 450 €4 328 €-33 609 €21 400 €12 209 €12 209 €
29 019 €7 937 €4 215 €1 082 €--11 127 €
39 199 €7 820 €4 098 €1 379 €--9 748 €
49 383 €7 698 €3 976 €1 685 €--8 063 €
59 571 €7 572 €3 850 €1 998 €--6 064 €
69 762 €7 442 €3 720 €2 320 €--3 744 €
79 957 €7 307 €3 585 €2 651 €--1 094 €
810 156 €7 167 €3 445 €2 990 €---
910 360 €7 022 €3 300 €3 338 €---
1010 567 €6 872 €3 150 €3 695 €---
1110 778 €6 717 €2 995 €4 061 €---
1210 994 €6 556 €2 834 €4 438 €---
1311 213 €6 389 €2 667 €4 824 €---
1411 438 €6 217 €2 495 €5 221 €---
1511 667 €6 038 €2 316 €5 628 €---
1611 900 €5 853 €2 131 €6 047 €---
1712 138 €5 662 €1 940 €6 476 €---
1812 381 €5 463 €1 741 €6 917 €---
1912 628 €5 258 €1 536 €7 370 €---
2012 881 €5 045 €1 323 €7 836 €---
2113 138 €4 825 €1 103 €8 313 €---
2213 401 €4 597 €875 €8 804 €---
2313 669 €4 361 €639 €9 309 €---
2413 943 €4 116 €394 €9 827 €---
2514 221 €3 863 €141 €10 359 €---
TOTAL283 204 €190 246 €62 794 €92 958 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 958 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 857 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 857 €-6 420 €+8 277 €
2+1 857 €0 €+1 857 €
3+1 857 €0 €+1 857 €
4+1 857 €0 €+1 857 €
5+1 857 €0 €+1 857 €
6+1 857 €0 €+1 857 €
7+1 857 €0 €+1 857 €
8+1 857 €+569 €+1 288 €
9+1 857 €+1 001 €+856 €
10+1 857 €+1 108 €+749 €
11+1 857 €+1 218 €+639 €
12+1 857 €+1 331 €+526 €
13+1 857 €+1 447 €+410 €
14+1 857 €+1 566 €+291 €
15+1 857 €+1 688 €+169 €
16+1 857 €+1 814 €+43 €
17+1 857 €+1 943 €-86 €
18+1 857 €+2 075 €-218 €
19+1 857 €+2 211 €-354 €
20+1 857 €+2 351 €-494 €
21+1 857 €+2 494 €-637 €
22+1 857 €+2 641 €-784 €
23+1 857 €+2 793 €-936 €
24+1 857 €+2 948 €-1 091 €
25+1 857 €+3 108 €-1 251 €
Total+46 425 €+27 887 €+18 538 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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