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Vente appartement 4 pièces 70 m² Modane (73500) - Superimmo

Bien expiré
VilleModane (73)
Surface70m²
Coût Total145 920€
Loyer Annuel8 460€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-125€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement type 4 bis composé d'un séjour, d'une cuisine séparée semi-équipée, de trois chambres et d'une salle d'eau avec WC + une cave. false

Ville : Modane
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73500
Total : 145 920€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 32 520€
Valeur du bien : 137 520€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 13.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8460€/an
Fourchette totale : 528€ - 942€/mois
Fourchette annuelle : 6334€ - 11298€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 239,39 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 757 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :+18 243€ (+21.0%)
Marge achat-revente :-59 163€ (-68.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :36,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 759,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 125,67€
Coût de l'assurance :10 944,00€
Taxe foncière : 845,97€/an
Soit par mois : 70,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 704,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 présumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessité de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 520 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Modane (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 460 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 913 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 920 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 716 €
Revenus locatifs : +8 460 €
Charges déductibles : -38 716 €
Résultat foncier Année 1 : -30 257 €(Déficit de 30 257 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 857 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 196 €/an
Revenus locatifs : +8 460 €
Charges déductibles : -6 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 263 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8856.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 460 €38 721 €4 917 €-30 261 €21 400 €8 861 €8 861 €
28 629 €6 071 €4 787 €2 558 €--6 303 €
38 801 €5 936 €4 652 €2 866 €--3 438 €
48 977 €5 796 €4 513 €3 181 €--256 €
59 157 €5 652 €4 368 €3 505 €---
69 340 €5 502 €4 219 €3 838 €---
79 527 €5 348 €4 064 €4 179 €---
89 718 €5 188 €3 904 €4 530 €---
99 912 €5 022 €3 739 €4 889 €---
1010 110 €4 851 €3 567 €5 259 €---
1110 312 €4 674 €3 390 €5 638 €---
1210 519 €4 491 €3 207 €6 028 €---
1310 729 €4 301 €3 017 €6 428 €---
1410 943 €4 105 €2 821 €6 839 €---
1511 162 €3 902 €2 618 €7 260 €---
1611 386 €3 692 €2 408 €7 694 €---
1711 613 €3 475 €2 191 €8 139 €---
1811 846 €3 250 €1 966 €8 596 €---
1912 082 €3 017 €1 733 €9 065 €---
2012 324 €2 776 €1 493 €9 548 €---
2112 571 €2 527 €1 244 €10 043 €---
2212 822 €2 270 €986 €10 552 €---
2313 078 €2 003 €719 €11 075 €---
2413 340 €1 727 €444 €11 613 €---
2513 607 €1 442 €158 €12 165 €---
TOTAL270 966 €135 739 €71 126 €135 227 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 227 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 460 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 777 €-6 420 €+8 197 €
2+1 777 €0 €+1 777 €
3+1 777 €0 €+1 777 €
4+1 777 €0 €+1 777 €
5+1 777 €+975 €+802 €
6+1 777 €+1 151 €+626 €
7+1 777 €+1 254 €+523 €
8+1 777 €+1 359 €+418 €
9+1 777 €+1 467 €+310 €
10+1 777 €+1 578 €+199 €
11+1 777 €+1 691 €+86 €
12+1 777 €+1 808 €-31 €
13+1 777 €+1 928 €-151 €
14+1 777 €+2 052 €-275 €
15+1 777 €+2 178 €-401 €
16+1 777 €+2 308 €-531 €
17+1 777 €+2 442 €-665 €
18+1 777 €+2 579 €-802 €
19+1 777 €+2 720 €-943 €
20+1 777 €+2 864 €-1 087 €
21+1 777 €+3 013 €-1 236 €
22+1 777 €+3 166 €-1 389 €
23+1 777 €+3 323 €-1 546 €
24+1 777 €+3 484 €-1 707 €
25+1 777 €+3 649 €-1 872 €
Total+44 425 €+40 568 €+3 857 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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