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Ferme 10 pièces 286 m²

VilleHadol (88)
Surface286m²
Coût Total372 740€
Loyer Annuel27 396€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 267 000 €
Surface : 286 m²
Prix au m² : 933,57 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme 10 pièces 286 m²

A 10 min d'Epinal, sur 2 000 m2 de terrain, charmante ferme offrant 280 m2 habitables, 5/6 chambres, SDB, SDE, poêle à bois, cheminée, beaux volumes, terrasse SUD, environnement calme. Reportage photo à venir.

Surface : 286 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/03/2026

Consommation énergie primaire : 183 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Hadol
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88220
Coordonnées : 48.073740, 6.436512
Total : 372 740€
Prix d'acquisition : 267 000€
Travaux : 84 380€
Valeur du bien : 351 380€
Frais de notaire : 21 360€
Coût estimé : 21 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 286m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 2283€/mois
Loyer annuel estimé : 27396€/an
Fourchette totale : 1796€ - 2902€/mois
Fourchette annuelle : 21555€ - 34819€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 911,34 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :546 642 €
Prix d'achat :267 000 €
Décote à l'achat :-279 642€ (-51.2%)
Marge achat-revente :173 902€ (31.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 820,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :108,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 929,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :173 368,89€
Coût de l'assurance :32 614,75€
Taxe foncière : 2 739,56€/an
Soit par mois : 228,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 282,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 157,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 286 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 286 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 380 €(295 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:17 280€
    Isolation des combles: 286 m² × 60€/m² = 17160€, Main d'œuvre: 120€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 600€
    Remplacement fenêtres: 36 fenêtres × 600€/fenêtre = 21600€ (pose incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture des murs et plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture du salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hadol (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 283 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 396 €/an
Calcul : 2 283 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 031 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 305 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 740 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 455 €
Revenus locatifs : +27 396 €
Charges déductibles : -100 455 €
Résultat foncier Année 1 : -73 059 €(Déficit de 73 059 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 659 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 075 €/an
Revenus locatifs : +27 396 €
Charges déductibles : -16 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 321 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51659.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 267 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 173 550 €(65% de 267 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 311 €/an
Calcul : 173 550 € × 3,636% = 6 311 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 396 €100 467 €12 043 €-73 071 €21 400 €51 671 €51 671 €
227 943 €15 761 €11 717 €12 182 €--39 489 €
328 502 €15 425 €11 381 €13 077 €--26 412 €
429 072 €15 078 €11 034 €13 995 €--12 417 €
529 654 €14 719 €10 675 €14 935 €---
630 247 €14 348 €10 304 €15 899 €---
730 852 €13 965 €9 921 €16 887 €---
831 469 €13 569 €9 525 €17 900 €---
932 098 €13 160 €9 116 €18 938 €---
1032 740 €12 738 €8 694 €20 002 €---
1133 395 €12 301 €8 257 €21 094 €---
1234 063 €11 850 €7 806 €22 213 €---
1334 744 €11 384 €7 340 €23 360 €---
1435 439 €10 903 €6 859 €24 536 €---
1536 148 €10 405 €6 361 €25 742 €---
1636 871 €9 892 €5 847 €26 979 €---
1737 608 €9 361 €5 316 €28 248 €---
1838 360 €8 812 €4 768 €29 549 €---
1939 128 €8 245 €4 201 €30 883 €---
2039 910 €7 659 €3 615 €32 251 €---
2140 708 €7 054 €3 010 €33 654 €---
2241 523 €6 429 €2 385 €35 093 €---
2342 353 €5 783 €1 739 €36 570 €---
2443 200 €5 116 €1 072 €38 084 €---
2544 064 €4 426 €382 €39 638 €---
TOTAL877 488 €358 853 €173 369 €518 636 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 518 636 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 396 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 753 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 753 €-6 420 €+12 173 €
2+5 753 €0 €+5 753 €
3+5 753 €0 €+5 753 €
4+5 753 €0 €+5 753 €
5+5 753 €+755 €+4 998 €
6+5 753 €+4 770 €+983 €
7+5 753 €+5 066 €+687 €
8+5 753 €+5 370 €+383 €
9+5 753 €+5 681 €+72 €
10+5 753 €+6 001 €-248 €
11+5 753 €+6 328 €-575 €
12+5 753 €+6 664 €-911 €
13+5 753 €+7 008 €-1 255 €
14+5 753 €+7 361 €-1 608 €
15+5 753 €+7 723 €-1 970 €
16+5 753 €+8 094 €-2 341 €
17+5 753 €+8 474 €-2 721 €
18+5 753 €+8 865 €-3 112 €
19+5 753 €+9 265 €-3 512 €
20+5 753 €+9 675 €-3 922 €
21+5 753 €+10 096 €-4 343 €
22+5 753 €+10 528 €-4 775 €
23+5 753 €+10 971 €-5 218 €
24+5 753 €+11 425 €-5 672 €
25+5 753 €+11 891 €-6 138 €
Total+143 825 €+155 591 €+-11 766 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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