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Appartement 2 pièces 41 m²

VilleToulon (83)
Surface41m²
Coût Total118 700€
Loyer Annuel7 919€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 2 073,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 41 m²

A Toulon Ouest, dans le quartier Les Arènes, au 3ème et dernier étage d'une petite copropriété bien entretenue, un appartement de type 2 de 40.7m2. L'appartement est équipé d'une climatisation reversible et de fenêtres en PVC double vitrage. Il dispose également d'un cellier exterieur. Copropriété sans travaux / facade et parties communes rénovées en 2026. Possibilité d'acquerir plusieurs appartements dans le même immeuble. Il est lumineux, traversant et sans vis-à-vis, idéal pour un 1er achat ou investissement locatif. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 41 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 8 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/07/2026

Consommation énergie primaire : 208 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 840 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre Non communiqué € et 1 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83200
Coordonnées : 43.132421, 5.904062
Total : 118 700€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 26 900€
Valeur du bien : 111 900€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 16.10€/m²/mois
Fourchette : 12.54€ - 20.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7919€/an
Fourchette totale : 514€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 6169€ - 10167€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 185,71 €/m²
Basé sur :667 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 614 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-4 614€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-29 086€ (-32.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :29,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 611,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 775,31€
Coût de l'assurance :8 902,50€
Taxe foncière : 791,95€/an
Soit par mois : 66,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 677,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vieillissants et du carrelage au sol
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements vieillissants et du carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de nouveau revêtement de sol et peinture des murs dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs par une nouvelle peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 900 €(656 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 400€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 1300€/m² = 10400€ (incluant meubles, carrelage, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant équipements, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambre:2 100€
    Revêtement sol et peinture chambre: 15 m² × 40€/m² (peinture) = 600€, Parquet flottant 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région, tenant compte des coûts spécifiques de Toulon.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 919 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 915 €
Revenus locatifs : +7 919 €
Charges déductibles : -31 915 €
Résultat foncier Année 1 : -23 995 €(Déficit de 23 995 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 295 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 015 €/an
Revenus locatifs : +7 919 €
Charges déductibles : -5 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 905 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13295.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 919 €31 918 €3 870 €-23 999 €10 700 €13 299 €13 299 €
28 078 €4 914 €3 766 €3 164 €--10 135 €
38 239 €4 807 €3 659 €3 433 €--6 702 €
48 404 €4 695 €3 547 €3 709 €--2 994 €
58 572 €4 580 €3 432 €3 992 €---
68 744 €4 462 €3 314 €4 282 €---
78 919 €4 339 €3 191 €4 580 €---
89 097 €4 212 €3 064 €4 885 €---
99 279 €4 081 €2 933 €5 198 €---
109 465 €3 945 €2 797 €5 519 €---
119 654 €3 805 €2 657 €5 849 €---
129 847 €3 660 €2 512 €6 187 €---
1310 044 €3 511 €2 362 €6 533 €---
1410 245 €3 356 €2 208 €6 889 €---
1510 450 €3 196 €2 048 €7 254 €---
1610 659 €3 031 €1 883 €7 628 €---
1710 872 €2 860 €1 712 €8 012 €---
1811 089 €2 684 €1 536 €8 406 €---
1911 311 €2 501 €1 353 €8 810 €---
2011 537 €2 313 €1 165 €9 224 €---
2111 768 €2 118 €970 €9 650 €---
2212 003 €1 917 €769 €10 087 €---
2312 243 €1 709 €560 €10 535 €---
2412 488 €1 493 €345 €10 995 €---
2512 738 €1 271 €123 €11 467 €---
TOTAL253 664 €111 377 €55 775 €142 287 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 663 €-3 210 €+4 873 €
2+1 663 €0 €+1 663 €
3+1 663 €0 €+1 663 €
4+1 663 €0 €+1 663 €
5+1 663 €+299 €+1 364 €
6+1 663 €+1 285 €+378 €
7+1 663 €+1 374 €+289 €
8+1 663 €+1 466 €+197 €
9+1 663 €+1 559 €+104 €
10+1 663 €+1 656 €+7 €
11+1 663 €+1 755 €-92 €
12+1 663 €+1 856 €-193 €
13+1 663 €+1 960 €-297 €
14+1 663 €+2 067 €-404 €
15+1 663 €+2 176 €-513 €
16+1 663 €+2 288 €-625 €
17+1 663 €+2 404 €-741 €
18+1 663 €+2 522 €-859 €
19+1 663 €+2 643 €-980 €
20+1 663 €+2 767 €-1 104 €
21+1 663 €+2 895 €-1 232 €
22+1 663 €+3 026 €-1 363 €
23+1 663 €+3 160 €-1 497 €
24+1 663 €+3 298 €-1 635 €
25+1 663 €+3 440 €-1 777 €
Total+41 575 €+42 686 €+-1 111 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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