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Appartement 4 pièces 94 m²

Bien expiré
VilleVitteaux (21)
Surface94
Coût Total145 768
Loyer Annuel8 185
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-161
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 600 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de type 4

PRÉ-COMMERCIALISATION –Impasse des Tanneries – 21350 Vitteaux Prochainement à Vitteaux, découvrez une résidence composée de 12 logements, idéalement situé Impasse des Tanneries, dans un environnement calme et agréable à proximité des commerces, services et équipements du centre-bourg. Appartement de type 4 de 94 m2 situé au premier étage comprenant une cusine, un séjour, trois chambres ainsi qu'une salle d'eau, wc. La pré commercialisation ainsi que le dépôt des offres d'achat et les visites sur rendez-vous sont ouverts jusqu'au 22 décembre 2026 inclus. La copropriété étant actuellement en cours de création, le montant des charges indiqué est donné à titre estimatif et pourra être ajusté ultérieurement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : *** Prix hors frais d'acte et d'enregistrement. Vente régie par la Loi 86-1290 du 23/12/86 et la Loi 94-624 du 21/07/94 et 2006-872 du 13/07/06. Sous réserves des accords administratifs.  Le délai de remise des offres d'achat, le prix, les conditions de ressources et les priorités des candidatures sont établis conformément aux dispositions de l'article L443-11 et suivants du CCH. Référence annonce : 11406 Consommation énergétique : 272 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 8 CO2/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Vitteaux
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21350
Coordonnées : 47.398815, 4.542667
Total : 145 768
Prix d'acquisition : 84 600
Travaux : 54 400
Valeur du bien : 139 000
Frais de notaire : 6 768
Coût estimé : 6 768
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8185€/an
Fourchette totale : 521€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 6251€ - 10716€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :549,67 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :51 669
Prix d'achat :84 600
Décote à l'achat :+32 931 (+63.7%)
Marge achat-revente :-94 099€ (-182.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 768
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 774,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 860,92
Coût de l'assurance :12 754,70
Taxe foncière : 818,46€/an
Soit par mois : 68,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-160,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé pour 94 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager un peu daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo, WC) et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en linoléum, rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - peinture propre, rafraîchissement optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 400(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 700
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:11 700
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:17 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 100€/chambre = 300€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 900€ = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Vitteaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 185 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 081 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 768 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 810
Revenus locatifs : +8 185
Charges déductibles : -60 810
Résultat foncier Année 1 : -52 625(Déficit de 52 625 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 225
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 410 €/an
Revenus locatifs : +8 185
Charges déductibles : -6 410
Résultat foncier Années 2+ : 1 775 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31225.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 990(65% de 84 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 000 €/an
Calcul : 54 990 € × 3,636% = 2 000
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 18560 8155 086-52 63021 400 €31 230 €31 230 €
28 3486 2824 9532 066--29 164 €
38 5156 1454 8162 371--26 793 €
48 6866 0024 6742 683--24 110 €
58 8595 8554 5263 005--21 106 €
69 0365 7024 3733 335--17 771 €
79 2175 5444 2153 674--14 098 €
89 4015 3804 0514 022--10 076 €
99 5905 2103 8814 380--5 696 €
109 7815 0343 7054 747--949 €
119 9774 8523 5235 125---
1210 1764 6633 3345 514---
1310 3804 4673 1395 913---
1410 5884 2652 9366 323---
1510 7994 0552 7266 745---
1611 0153 8372 5097 178---
1711 2363 6122 2847 623---
1811 4603 3792 0508 081---
1911 6903 1371 8098 552---
2011 9232 8871 5589 036---
2112 1622 6281 2999 534---
2212 4052 3591 03110 046---
2312 6532 08175210 572---
2412 9061 79346411 113---
2513 1641 49416611 670---
TOTAL262 154161 47773 861100 67721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 677
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 185 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 719-6 420+8 139
2+1 7190+1 719
3+1 7190+1 719
4+1 7190+1 719
5+1 7190+1 719
6+1 7190+1 719
7+1 7190+1 719
8+1 7190+1 719
9+1 7190+1 719
10+1 7190+1 719
11+1 719+1 253+466
12+1 719+1 654+65
13+1 719+1 774-55
14+1 719+1 897-178
15+1 719+2 023-304
16+1 719+2 153-434
17+1 719+2 287-568
18+1 719+2 424-705
19+1 719+2 566-847
20+1 719+2 711-992
21+1 719+2 860-1 141
22+1 719+3 014-1 295
23+1 719+3 172-1 453
24+1 719+3 334-1 615
25+1 719+3 501-1 782
Total+42 975+30 203+12 772
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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