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STE FOY : cœur de la Bastide, appartement T3 de 79 m² à moderniser 2 garages en RDC

VilleSainte-Foy-la-Grande (33)
Surface89.64
Coût Total148 614
Loyer Annuel8 730
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-134
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 300 €
Surface : 89.64 m²
Prix au m² : 1 040,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Nombre d'égages : 2, Cheminée

Côté Immo Paysfoyen vous propose, cet appartement de 73 m² environ, au 1er étage de son petit immeuble en monopropriété, qui bénéficie en rez-de-chaussée d'une entrée indépendante (10 m²) avec 2 garages distincts privatifs. La partie habitation, offre un vaste séjour de 26 m², orienté au sud, avec une belle hauteur sous plafond avec mezzanine. La cuisine (chaudière murale gaz de ville), attenante à la pièce de vie, propose 12 m² à aménager selon sa convenance. Le dégagement dessert 2 chambres de 9 et 14 m² (dont une avec Velux), une salle d'eau pouvant accueillir une baignoire, ainsi que des toilettes séparées et un espace de rangement. L'entrée en rez-de-chaussée permet un accès direct aux 2 garages de 21 et 34 m², dont l'un bénéficie d'une belle cave voûtée en pierre. Côté technique : simple vitrage, tout-à-l'égout, chauffage central au gaz de ville (installation conforme aux normes). Installation électrique à revoir. IDEAL EN SOLO, A DEUX, ou PETITE FAMILLE !

Ville : Sainte-Foy-la-Grande
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33220
Coordonnées : 44.842036, 0.221184
Total : 148 614
Prix d'acquisition : 93 300
Travaux : 47 850
Valeur du bien : 141 150
Frais de notaire : 7 464
Coût estimé : 7 464
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.64
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 728€/mois
Loyer annuel estimé : 8730€/an
Fourchette totale : 579€ - 914€/mois
Fourchette annuelle : 6951€ - 10965€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 183,14 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 056
Prix d'achat :93 300
Décote à l'achat :-12 756 (-12.0%)
Marge achat-revente :-42 558€ (-40.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 614
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :745,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :43,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 788,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 063,52
Coût de l'assurance :13 003,72
Taxe foncière : 873,01€/an
Soit par mois : 72,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 727,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 861,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 227 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer la chaudière murale gaz de ville actuelle.
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur confort.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 79 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage murs et sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement un léger rafraîchissement du parquet.
Quantité: salon (environ 26 m²)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique, y compris le tableau électrique.
Quantité: 1 installation
Raison: Installation électrique à revoir - sécurité et conformité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 850(534 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 250
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3250€ = 3250€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:6 270
    Rénovation chambres: Parquet flottant 23 m² × 60€/m² = 1380€, Peinture 23 m² × 30€/m² = 690€, Main d'œuvre: 2130€ = 4200€
  • Salon:2 730
    Peinture salon: 26 m² × 30€/m² = 780€, Main d'œuvre: 1170€ = 1950€
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Sainte-Foy-la-Grande (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 650✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 730 €/an
Calcul : 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 614 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 409
Revenus locatifs : +8 730
Charges déductibles : -54 409
Résultat foncier Année 1 : -45 679(Déficit de 45 679 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 279
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 559 €/an
Revenus locatifs : +8 730
Charges déductibles : -6 559
Résultat foncier Années 2+ : 2 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24278.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 645(65% de 93 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 205 €/an
Calcul : 60 645 € × 3,636% = 2 205
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 73054 4145 171-45 68421 400 €24 284 €24 284 €
28 9056 4295 0362 476--21 808 €
39 0836 2894 8962 794--19 014 €
49 2646 1444 7513 121--15 893 €
59 4505 9944 6013 456--12 437 €
69 6395 8384 4453 801--8 637 €
79 8325 6774 2844 154--4 482 €
810 0285 5104 1174 518---
910 2295 3383 9444 891---
1010 4335 1593 7655 275---
1110 6424 9733 5805 669---
1210 8554 7813 3886 074---
1311 0724 5823 1896 489---
1411 2934 3762 9836 917---
1511 5194 1632 7707 356---
1611 7503 9422 5497 807---
1711 9853 7132 3208 271---
1812 2243 4762 0838 748---
1912 4693 2311 8379 238---
2012 7182 9761 5839 742---
2112 9732 7131 32010 260---
2213 2322 4401 04710 792---
2313 4972 15776411 339---
2413 7671 86547111 902---
2514 0421 56116812 480---
TOTAL279 629157 74375 064121 88621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 886
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 833 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 833-6 420+8 253
2+1 8330+1 833
3+1 8330+1 833
4+1 8330+1 833
5+1 8330+1 833
6+1 8330+1 833
7+1 8330+1 833
8+1 833+11+1 822
9+1 833+1 467+366
10+1 833+1 582+251
11+1 833+1 701+132
12+1 833+1 822+11
13+1 833+1 947-114
14+1 833+2 075-242
15+1 833+2 207-374
16+1 833+2 342-509
17+1 833+2 481-648
18+1 833+2 624-791
19+1 833+2 771-938
20+1 833+2 923-1 090
21+1 833+3 078-1 245
22+1 833+3 238-1 405
23+1 833+3 402-1 569
24+1 833+3 571-1 738
25+1 833+3 744-1 911
Total+45 825+36 566+9 259
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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