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Appartement LOUE hyper centre

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface75m²
Coût Total114 640€
Loyer Annuel7 834€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 88 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 173,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement en hypercentre de CARCASSONNE Idéalement situé 3e et dernier étage Salon/séjour avec cuisine semi ouverte 2 chambres 1 buanderie / dressing 1 salle d'eau (douche refaite à neuve) 1 WC

Chauffage individuel gaz Fenêtres en double vitrage Aucun travaux à prévoir

Actuellement loué Bail d'habitation 3 ans Loyer 610 (590 € + 20 € charges)

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.215250, 2.354070
Total : 114 640€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 19 600€
Valeur du bien : 107 600€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7834€/an
Fourchette totale : 524€ - 814€/mois
Fourchette annuelle : 6284€ - 9767€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 600,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 329,02€
Coût de l'assurance :10 031,00€
Taxe foncière : 783,41€/an
Soit par mois : 65,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 652,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 685,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-32,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la salle d'eau, incluant peinture et vérification de la plomberie.
Quantité: salle d'eau complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 600 €(261 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation légère salle de bain: 1 salle d'eau complète: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Peinture 2 chambres: 40 m² × 60€/m² = 2400€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 834 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 640 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 401 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 783 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 850 €
Revenus locatifs : +7 834 €
Charges déductibles : -24 850 €
Résultat foncier Année 1 : -17 016 €(Déficit de 17 016 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 316 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 250 €/an
Revenus locatifs : +7 834 €
Charges déductibles : -5 250 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 584 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6316.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 834 €24 854 €3 829 €-17 020 €10 700 €6 320 €6 320 €
27 991 €5 152 €3 727 €2 839 €--3 481 €
38 151 €5 046 €3 622 €3 104 €--377 €
48 314 €4 937 €3 513 €3 376 €---
58 480 €4 824 €3 400 €3 655 €---
68 649 €4 708 €3 283 €3 942 €---
78 822 €4 587 €3 162 €4 235 €---
88 999 €4 462 €3 038 €4 537 €---
99 179 €4 333 €2 909 €4 846 €---
109 362 €4 200 €2 775 €5 163 €---
119 550 €4 062 €2 637 €5 488 €---
129 741 €3 919 €2 494 €5 822 €---
139 935 €3 771 €2 346 €6 165 €---
1410 134 €3 618 €2 193 €6 516 €---
1510 337 €3 460 €2 035 €6 877 €---
1610 544 €3 296 €1 872 €7 247 €---
1710 754 €3 127 €1 703 €7 627 €---
1810 970 €2 952 €1 528 €8 017 €---
1911 189 €2 771 €1 347 €8 418 €---
2011 413 €2 584 €1 160 €8 829 €---
2111 641 €2 391 €966 €9 250 €---
2211 874 €2 190 €766 €9 683 €---
2312 111 €1 983 €559 €10 128 €---
2412 354 €1 769 €344 €10 584 €---
2512 601 €1 548 €123 €11 053 €---
TOTAL250 927 €110 545 €55 329 €140 382 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 382 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 834 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 645 €-3 210 €+4 855 €
2+1 645 €0 €+1 645 €
3+1 645 €0 €+1 645 €
4+1 645 €+900 €+745 €
5+1 645 €+1 097 €+548 €
6+1 645 €+1 182 €+463 €
7+1 645 €+1 271 €+374 €
8+1 645 €+1 361 €+284 €
9+1 645 €+1 454 €+191 €
10+1 645 €+1 549 €+96 €
11+1 645 €+1 646 €-1 €
12+1 645 €+1 747 €-102 €
13+1 645 €+1 849 €-204 €
14+1 645 €+1 955 €-310 €
15+1 645 €+2 063 €-418 €
16+1 645 €+2 174 €-529 €
17+1 645 €+2 288 €-643 €
18+1 645 €+2 405 €-760 €
19+1 645 €+2 525 €-880 €
20+1 645 €+2 649 €-1 004 €
21+1 645 €+2 775 €-1 130 €
22+1 645 €+2 905 €-1 260 €
23+1 645 €+3 038 €-1 393 €
24+1 645 €+3 175 €-1 530 €
25+1 645 €+3 316 €-1 671 €
Total+41 125 €+42 115 €+-990 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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